广西贵港项目专项市场研究报告.doc

贵港项目
专项市场研究报告

二零零七年六月
目录
前言 4
第一部分:调查背景篇 5
一、调查前期准备 6
二、调查实施 6
三、调查数据分析及报告撰写 7
四、调查结果的可信度分析 7
第二部分:宏观环境 8
一、贵港市概况 9
(一)城市综述 9
(二)地理位置 9
(三)行政区域及人口 9
(四)交通 9
(五)资源 10
(六)人文历史 10
(七)旅游文化 10
二、贵港市宏观经济发展状况 11
三、贵港市城市整体规划 17
第三部分:房地产市场整体环境 28
一、房地产市场整体发展 29
二、房地产板块发展分析 34
(一)房地产板块划分 34
(二)各板块发展分析 34
(三)各板块对比分析 36
三、房地产市场竞争态势分析 38
四、房地产新政分析: 39
第四部分:典型项目分析 41
一、典型项目类比分析 42
二、项目个案点评 49
三:目标客户群体分析 67
(一)消费者调研总体情况 67
(二)客户的基本购成 67
(三)客户消费心理分析 68
第五部分:商业市场分析 71
一、贵港商业市场整体概况 72
(一)贵港商业的宏观分析 72
(二)贵港商业现状微观分析 73
(三)贵港商业发展现状分析小结 77
二、贵港商业与重点商业物业综合调查分析 78
(一)调查方式 78
(二)贵港区域商业与商业物业调查 78
(三)已开业主要大中型商业购物网点调查 89
(四)在建在售商业物业项目 91
(五)贵港市区商业与商业物业调查小结 95
三、贵港重点商业业态调查分析 95
(一)调查方式 95
(二)贵港零售商业行业分析 95
(三)重点商业业态调查小结 99
四、商业客户群体分析 100
(一)投资者分析 100
(二)经营者调查 101
(三)消费者调查 102
第六部分:项目地块分析 103
一、地块整体分析 104
二、项目开发条件分析 107
三、项目SWOT分析 109
第七部分:市场与项目调查结论 111
一、市场调查结论 112
二、项目开发风险及对策 114
前言
首先,感谢委托由我司负责贵港项目的策划工作!
本项目从规模上来说不算是贵港的大型项目,但是从地理位置、规模及对区位效应等角度而言,本项目绝对是个能对整个贵港房地产市场形成冲击的标志性项目。
本项目涉及到住宅与商业两种物业类型,因此本次调查我们从项目实际角度出发,对贵港城市整体概况、城市经济发展、城市居民生活、住宅房地产发展、商业物业发展等进行了针对性的调查研究。同时,为更全面和更深入了解贵港的城市发展与居民生活情况,我们还针对城市相关商业业态进行了专项调查。
调查结束后,项目的调查组与策划组对相关调查数据和资料进行了搜集整理,并开展了多次深度讨论与专业分析,最终形成本报告。
在此,再次感谢在我司此次市场调研工作中给予的帮助与支持!
第一部分:调查背景篇
我司就本次调查做了精心组织,从前期准备到后期报告撰写均按照标准流程进行。在贵司的积极配合下,调查工作在较短时间内得以按照计划顺利实施。
一、调查前期准备
1、市场预调
我司执行董事曹总对项目地块及区域市场基本情况做了简单摸底调查,并与开发商沟通、了解开发商的调查要求。
2、调查队伍组建
本次市调工作由公司执行董事曹总负责整个执行过程,由公司总部策划中心派遣1名策划经理与3名调查人员组成的4人调查小组具体执行市调工作。
3、调查的程序设计
正式调查前,拟订了调查的区域、内容、日程安排等详尽的计划,并就计划与开发商进行了沟通,双方良好的沟通保证了调查实施中各项工作的顺利展开。
二、调查实施
1、二手数据收集
通过上网、公司资料库查询等方式收集了大量的市场基本资料:
贵港概况:贵港区位交通、历史文化、发展状况等
宏观经济情况:包括贵港经济发展指标、居民收入与消费指标等
贵港房地产市场情况:房地产投资、开工、竣工、销售、价格等资料
其它相关资料
2、房地产项目实地调查
调查小组实地调查了目前贵港在售的大部分主要住宅项目、主要商业项目;以及在营业的商业项目与中心商业街。住宅项目包括:盛世名门、德宝国际新城、中强普罗旺斯、阳光城、世纪经典、江南小镇等楼盘,商业项目包括王府井商厦、华隆商业广场、港宝国际生活港、中环商业广场、南湖商业广场等商业项目,以及当地主要街道,对文化娱乐、餐饮进行重点调查。
3、深度访谈
在开发商的积极配合下,调查小组先后与开发商领导、房管局、建设局、统计局、业内同行、销售人员等人员进行了深度访谈。
三、调查数据分析及报告撰写
调查小组成员对所收集数据进行整理、核对以及补充电话访问,作出