戴德梁行中国房地产投融资典型案例分析.ppt

中国房地产
投融资
典型案例分析
戴德梁行投资部
高级联席董事
卢强
2010年6月
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0086-**********
不同的
物业类型
不同的城市
不同的
投资者类型
不同的
交易架构
DTZ 投资部成交部分案例汇总
主要投资者
机会基金: 主流
核心基金: 较少
房地产信托基金: 较少(本地尚待出现)
本地投资者: 逐渐增多(保险资金正等待出现)
投资市场-整栋收购
Million USD
北京
上海
外资与本地投资者比例分析
Million USD
上海
北京
DTZ 的角色
物业资料
市场信息
市场分析
可行性
收购战略
市场研究
项目分析
现场勘察
市场研究
物权结构
租金分析
市场研究
市场推广
财务分析
融资
税务
交易方案
市场研究
交易架构
交易条款
时间节点
声明保证
市场研究
合同谈判
付款条件
融资方案
市场研究
付款策略
财务方案
可靠性
长远利益
市场研究
投资者筛选
公司尽职
财务尽职
技术尽职
市场研究
尽职调查
协调
转让文件
物业移交
市场研究
完成交易
交易阶段
前期阶段
最后阶段
Start
Deal
Closing
近年的住宅价格上涨为收购提供了远超过预期的收益;
(预测自有资金IRR 超过60%)
优质的合作伙伴是JV的关键;
物业: 苏州润华国际大厦地块
交易结构: 境内股权收购转海外股权,海外股权融资
位置: 苏州工业园区
占地面积(平方米): 14,893
总建筑面积(平方米): 181,000
海外公司
境外
境内
40%
60%
Harvest Capital
盛高置地
境内公司
典型案例一——土地收购与外资合作开发——润华国际大厦地块(苏州)



苏州本地
开发商
SPG
SPG
Harvest Capital
(40%股权)
***@3680 psm
溢价30%,
***@4784 psm
要点

SPG

销售价格达15,000,目前已经达到30,000元/平方米,远超预期



上海嘉盛
三宝建设(100%)
5,300万美元
三宝建设
Merrill Lynch (30%股权)
土地面积(平方米): 12,126平方米
建筑面积(平方米): 113,520平方米
用途: 综合用地(办公楼+商业)
典型案例二——土地收购与外资合作开发——南京西路1788号(上海)
要点
合适的价格在核心地段取得的合适的商办地块;
迅速的海外融资降低了自有资金比例.
AV< 15,000
2005