房企应当避免陷入转型过程中的“陷阱”.docx

近几年以来,尤其是2014年下半年以来,全国品牌房企开始“跨界”转型华丽转身,“地产+X产业”转型吸引了整个房地产市场及相关产业的眼球。
笔者认为,2014年下半年以来,无论是迫于中长期房地产行业发展空间局限性,还是企业的多元化战略发展的需要,还是为了迎合经济结构调整市场背景下的城镇化发展机会,还是为了降低融资成本的需要,品牌房企谋求转型投资的趋势在2014年以来显得非常火爆。比如以分享城镇化为核心的“地产+X产业”的发展战略、以分享老龄化为核心的养老地产布局战略,以分享城市化为核心的商业地产布局战略、房企积极与互联网公司合作等等。
但是,时至今日,全国品牌房企开始“跨界”华丽转身的背后并非一帆风顺,在遭遇2014年房地产行业低迷期、2015年楼市“分化”阶段之时,房企试图转型的愿望与实际布局的收益情况来看还相差甚远,甚至还面临转型过程中的“生死劫”。
首先,行业遭遇低迷期,房企面临经营亏损,转型之路还会遇阻,“地产+X产业”转型的操作模式还面临“生死劫”。
据Wind资讯统计数据显示,从行业整体而言,由于2014年市场调整期企业销售表现不佳,%,%,%,在中期净利率TOP100的榜单中,%的企业有46家,54家低于该指标,房企整体盈利状况并不乐观。虽然今年上半年至今房地产行情较好,但由于房地
产销售结算的问题,部分销售业绩无法反映到当期财务报表中。而近年来房企拿地成本、营业成本等不断增加,将继续导致其获利能力不断下降。
笔者认为,2014年房地产行业遭遇低迷期,房企面临经营亏损,转型之路势必会受到影响,此时,房企试图再转型也会力不从心,从过往的房企战略调整结果来看也是如此。因此,对于房企来讲,如果没有及时提前调整布局策略,没有利用好多元化融资渠道支持公司转型,“地产+X产业”转型的操作可能面临“生死劫”。
其次,2015年楼市分化期,基本面较好城市需求被透支,不好的城市仍然占大多数,“地产+X产业”转型之路也并不顺利。
笔者认为,今年“330新政”以来,大中城市(一线城市、上述部分二线城市)房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放,以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支,如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势,那其实就是对于市场的误判,就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面,也不利于企业“地产+X产业”的战略转型。
从市场基本面较好的城市(库存去化周期在15月以下的一线城市、上述二线城市)楼市发展趋势来看,待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为,下半年以来,上述基本面良好的城市已经不存在去库存的问题,也基本不再需要政策层面的刺激,尤其是货币政策继续宽松的刺激,但是,下半年仍然有三次央行“双降”,仍然有其他的刺激
性政策出台,笔者认为,这些不必要的政策出台导致这些城市的楼市需求过度释放,甚至相当部分城市成交量在今年前三季度已经超过去年全年。
笔者认为,由于央行“双降”的刺激,上述城市本轮楼市量价齐升仍可持续,但最多持续到今年第四季度末,也就是说,央行货币政策宽松将导致楼市需求在今年下半年大量透支,楼市在下半年疯狂后