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房地产投资基金在中国的实践.ppt


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房地产投资基金在中国的实践.ppt
文档介绍:
上海中城联盟投资管理有限公司
路林总经理
房地产投资基金在中国的实践
1
目录
房地产投资基金及其类型
信托型基金
公司型基金
有限合伙型基金
中城投资相关实践
结束语
2
房地产投资基金及其类型
房地产投资基金
有限合伙型基金
信托型基金
(REITs)
公司型基金
投资基金是执行投资人意志,以财产管理为核心业务的现代投资工具。
3
普通合伙人参与管理,有限合伙人不参与管理
参与管理
不参与管理
投资人管理方式
合伙人
股东
委托人和受益人
投资人地位
无法人资格
有法人资格
无法人资格(基金管理公司管理)
法律地位
普通合伙人与有限合伙人按照基金设立时商定分配方式分配净利润
一般投资人以股东或公司债权人身份参与公司利润分配
根据契约规定
收益计算
合伙协议
公司章程
基金(信托)契约
资金运用依据
有限合伙财产
公司法人的资本
信托财产
资金性质
目前无相关法律
公司法
信托法
证券投资基金法
法律依据
有限合伙型基金
公司型基金
信托型基金
注:在现有法律框架下
房地产投资基金及其类型
4
目录
房地产投资基金及其类型
信托型基金(REITs)
公司型基金
有限合伙型基金
中城投资相关实践
结束语
5
房地产投资信托基金(REITs)
REITs是国外房地产投资信托基金的主要形式。它以信托形式出现,通过私募和公开市场发行受益凭证集合资金,进行不动产投资,并委托或聘请专业机构和人员经营管理。

REITs起源于美国,从1960年开始发展,目前大约有 180 家公开上市交易的 REITs,资产总额约3750 亿美元。美国REITs是税收法律条款驱动下的市场型模式。
目前国内金融监管条件下尚未开放房地产投资信托基金。以信托公司为主体的初级信托基金产品市场正在发育中。
信托型投资基金
6
目录
房地产投资基金及其类型
信托型基金
香港REITs与国内信托产品比较
公司型基金
有限合伙型基金
中城投资相关实践
结束语
7
交易所上市,自由买卖。
无统一交易平台,流动性差。
流动性
经独立之信托持有者投资人可以积极参与
被动参与
投资人控制
强制性,年检及高度专业性
要求松散
估值
可变的,但收益90%必须用于分配
视信托项目年限,一般4%-6%之间
年收益
资产的45%
禁止
借款
已建成的收益性资产组合
开发性项目居多
资产
在持牌制度下,由证监会立法监管、独立的资产管理公司、信托监管人和核数师分别各行其职
以信托公司为主体
公司管治
必须由证监会严格监管的“第九类”持牌资产经理管理。
银监会批准及监管的信托公司
发起人
房地产投资信托基金守则2005修订版;证券和期货守则104,105 条
信托法;证券法;信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法
相关法律
以房地产为投资对象、有分红和相关税收规定的投资产品,属于股权类的投资产品。
固定收益类产品,有到期日和预期收益率,本质上是债券类产品,属于信贷融资。
性质
挂牌交易的房地产投资信托
柜台式交收信托产品
品种
香港房地产投资信托基金
国内现有房地产信托计划
国内房地产信托产品 VS 香港REITs
8
长期
1-3年
期限
无限制
小(200份)
市场规模
分散,零售和机构
机构和个人
投资者


交易成本
无限制
适度
中等

低;多层监管
项目相对单一
适度
中等

中等;缺乏第三者监管
地理资产风险
资产价值风险
现金流风险
退出风险
执行风险
SFC(香港证券及期货监会)
银监会
监管主体
香港房地产投资信托基金
国内现有房地产信托计划
国内房地产信托产品 VS 香港REITs
国内现有房地产信托产品与REITs 属不同类产品,无直接扩展性和参考性
9
资产管理人工作重点:重新调整资产;改善资本回报率;提升物业价值;为物业提供各种服务。
资产管理人职能:负责资产的购买、出租经营运作、调整租户、设计融资方案、合理使用财务杠杆,且与受托人必须分开、完全独立。
香港REITs资产管理人
国内信托公司
国内房地产信托的受托人和管理人都是信托公司,但权限相对REITs资产管理人小很多,主要是发挥融资功能,基本不介入项目经营管理,仅采取风险披露、资金专户监管等被动管理方式,不能负债。
信托公司 VS 香港REITs资产管理公司
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