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房地产估价理论与案例分析
张文锋
授信业务部

目录
房地产概述
房地产评估常用方法
商业银行房地产抵押贷款风险分析
房地产概述
房地产基本概念、特征及类型
房地产价格影响因素
房地产评估原则
房地产评估程序
房地产评估方法的选择
房地产评估报告格式
房地产权属证书
房地产的概念
房地产的整体概念
是指土地、建筑物及其他地上定着物,它是实物、权益和区位三者的综合体
土地
是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间
建筑物
是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的整体物,包括房屋和构筑物两大类
其他地上定着物
是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不可分离的物;或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物(如地下管线、庭院、花园、围墙、树木、花草等)
房地产的概念
实物
是指房地产中看得见、摸得着的部分,包括有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面
权益
是指房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益和收益
区位
是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系,除了其地理坐标位置,还包括它与重要场所(如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等)的距离,从其他地方到达该宗房地产的可及性,从该宗房地产去往其他地方的便捷性,以及该宗房地产的周围环境、景观等(距离:可分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离)
房地产存在形态
土地、建筑物、房地
房地产的特征
不可移动(就地开发、利用或消费,地区性市场)
独一无二(市场不能完全竞争、难以采取样品交易方式)
寿命长久(使用时间)
供给有限(独占性、房地产供给不能集中一处)
价值量大(单位价值高、总体价值大)
流动性差(房地产的变现速度)
用途多样(房地产利用方式的优选)
相互影响(邻近房地产的用途和开发利用)
易受限制(管制权、征税权、征收权、充公权)
保值增值(投资改良、通货膨胀、需求增加、外部条件改善)
房地产的类型
按用途划分
居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊用途、综合房地产等
按房地产开发程度划分
生地、毛地、熟地、在建工程、现房(含土地)等
按是否产生收益划分
收益性、非收益性
按经营使用方式划分
销售的、出租的、营业的、自用的
房地产价格影响因素
自身因素(位置,地质条件,地形地势,土地面积和形状,日照、风向、降水量、天然周期性灾害,建筑物本身)
环境因素(大气、声觉、水文、