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房地产合同日常纠纷预防(20100324).ppt
文档介绍:
日常合同纠纷预防 法务室 2010-03
测试
问题:
某甲是公司办公室主任,掌管公司办公室部门章,一天老板要他在5天内租一间写字楼,好尽快办理办公室迁址手续,某甲为加速流程,就拿着总办的章出门了,当天签约,完成了任务。
思考:
某甲是否出色的完成了任务?他这样做有没有风险,是什么风险?
学习目标
理解合同签订的重要性
掌握有效签署合同的技巧和方法
日常几类风险的防范方法
了解我们的合同管理流程主要控制点
主要内容
万科曾发生过的合同纠纷和教训?
如何避免常见风险?
万科的合同控制流程有哪些?
操练实际案例
讨论:说说你所在的公司有什么纠纷?
客户投诉?
总包要钱?
广告公司停发广告?
……
一、万科曾发生过的合同纠纷和教训?
案例一: 未签约先履行,承包方在其工人意外死亡后,否认合同关系。
2009年,某项目要入伙了,物业聘请保洁公司进行开荒,由于时间比较紧急,保洁先入场工作,合同一边做一边报批,但不久保洁公司一名保洁员失足落水死亡,现保洁公司不承认死者是其员工,也不承认和开发商有合同关系。死者家属要求开发商赔偿。
一、发生此事后,如何解决?
1. 寻找事实合同存在的证据:工作记录、交接单、确认单、签到签退表
2. 如何证明该工人不是我们的员工?社保?工资?
3. 与施工单位协商,必要时录音
二、对我们的启发?
1.未签约的害处很大,需遵守流程
2.营销系统会在哪种场合下发生类似情况?
销售代理?
保洁开荒?
一、万科曾发生过的合同纠纷和教训?
合同很重要
案例二: 定金到底有多少?
2005年,某客户认购万科城一套房产,约定定金5万元,但客户没有带足款项,只交了一万定金,公司给客户开了一万元的定金收据,过了三天客户把定金和首期款一起交完,公司就将客户交的其他款项开成首期款;客户后来不想买了,没有来签约,公司发出催告函称,客户没有按时签约,已违反认购书约定,因此解除认购书,没收定金5万元,客户称她只交了1万元定金,要求公司退回多扣的4万元。
一、什么是定金?
定金是保证合同订立或者履行的担保。
二、定金什么时候生效?
定金在交付时生效,只有约定不可以的。
三、定金的约定
定金如何适用应约定清楚,否则无法适用
一、万科曾发生过的合同纠纷和教训?
定金要有约定,
还要交付!
案例三:办公室主任私自用部门公章将公司土地出租人他人
案情:2009年,某公司办公室主任掌管办公室部门章,将公司一片空地租给某人用来开办烧烤场。公司计划开始开发此块地时,发现地块被人占用,才发现办公室主任请其出租。公司否认办公室主任的行为,要求承租人搬走,因此引发纠纷。为尽快收回土地,公司只能求助于政府,多方沟通协调,方将承租人清离现场。
一、此案有无风险?如何应对?
1.如何应对:
(1)合同无效?
(2)事后发函声明、要求返还土地
一、万科曾发生过的合同纠纷和教训?
因合同无效,最终收回土地,我们的工作中是否也会因此被主张无效呢?
案例三:办公室主任私自用部门公章将公司土地出租人他人
2.办公室主任为何能出租土地?--章子管理不规范!
3.合同什么时候生效?
(1)可以约定:比如签字盖章生效、签字生效、盖章生效
(2)法律规定:签字或盖章生效;法律行政法规规定审批登记生效的,则审批登记后生效。
法定代表人签字生效
盖公章合同专用章也生效
财务专用章?
未盖章、签字但合同已开始履行是否生效?
4. 签合同时要怎么做?
(1)按照合同约定签字或盖章
(2)不是法定代表人签字的,要出示授权委托书
(3)加盖骑缝章
一、万科曾发生过的合同纠纷和教训?
合同签署有技巧
案例四:客户找人代签合同,事后否认
2005年,BJ公司某客户为儿子买了一个车位,签了合同,但儿子否认买了车位,认为合同无效,儿子要求退车位。
2009年,SZ公司在开盘时,一位客户以其妻子名义签认购书,事后其妻子认为认购书非其签署,无效,要求退房退定金。
一、如何解决?
1.及时发现问题,及时解决
2.电话与客户确认授权事实并要求客户补充授权委托书,并录音
3.在下一次客户来公司办事的时候补充书面文件
二、对我们的启示:
1.民事代理
2.夫妻家事代理
3.第三人代付款、夫妻之间代签约、分公司签约
一、万科曾发生过的合同纠纷和教训?
夫妻并非什么
都能代理! 内容来自淘豆网www.taodocs.com转载请标明出处.
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