江苏盐城房地产市场调研报告2009年.ppt

二00九年七月
盐城可行性研究报告
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研究提纲
第一部分盐城宏观市场环境研究
第三部分盐城房地产市场环境研究
第四部分项目地块价值分析
第七部分项目拿地决策要点提示
第二部分城南新区发展概况
第五部分项目规划调整建议
第六部分项目投资测算
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概要:
盐城位于江苏沿海中部,是江苏省规划中的沿海中心城市之一,自然资源丰富,路网畅达,水、陆、空交通完善便捷。全市拥有810万人口,,是江苏面积第一、人口第二的城市。
盐城主城区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东六大片区,各片区功能定位明确。
盐城宏观市场环境研究
第一部分
盐城城市发展概况
盐城城市规划发展解读
盐城宏观经济发展研究
盐城产业发展特征研究
相关城市对比研究
盐城城市竞争力分析
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1 盐城城市发展概况
■两大经济圈:长三角经济圈—以上海为中心,南京、杭州为副中心
环渤海经济圈—以北京、天津为核心
■四条产业带:
沿海产业带—包括山东半岛沿海、江苏沿海、上海及浙江沿海各个区域,以海洋产业体系为主导,如海洋渔业、海洋化工、船舶工业、海洋生物技术产业、海洋运输业、滨海旅游业等。
沿江产业带—主要集中于南京至上海的长江沿岸,以南京、仪征、镇江、南通等城市的沿江产业为主。
沿沪宁线产业带—以沪宁城际高铁为主线形成的产业链。
沿东陇海产业带—以陇海铁路线为主形成的产业链,江苏段主要以徐州、连云港为核心。
■区域型都市圈:
山东省:
济南都市圈—以济南为中心,辐射淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州的都市圈;
鲁南城市群—日照、临沂、枣庄、济宁、菏泽五市,依托新亚欧大陆桥而发展的城市集群
江苏省:
南京都市圈—以南京为枢纽城市,辐射镇江、扬州等周边城市。
苏锡常都市圈—苏州、无锡、常州三大城市通过资源整合与共享形成联动,并辐射南通、泰州等城市。
南京都市圈及苏锡常都市圈,以城际快速轨道交通和长江过江通道为纽带,共同构建沿江城市群。
徐州都市圈—以徐州为中心,以东陇海铁路线为纽带,辐射连云港、宿迁等周边城市。
江苏沿海城镇群—以江苏沿海发展规划为导向,以连云港、盐城、南通三大沿海城市为核心而形成的一个城镇集群。
浙江省:
杭州都市圈—以杭州为中心,通过沿江及跨江发展,辐射周边。
宁波都市圈—现代化国际性港口城市和长三角南翼经济中心。
温州都市圈—东南沿海重要工业、商贸中心、港口城市,辐射浙南闽北、影响皖赣的经济枢纽。
■产业转移方向:
以上海为核心,向苏中甚至苏北地区、安徽、浙江三方进行产业转移。
以京津为核心,向山东、河北、辽东半岛三方进行产业转移。
以东陇海产业带为核心,向北辐射鲁南地区,向南辐射苏北、苏中地区。
上海
南京
杭州
苏锡常
济南
鲁南
宁波
温州
北京
天津
徐州
江苏沿海城镇群
东陇海产业带
盐城
连云港
南通
山东、江苏、浙江、上海四省市环境研究
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1 盐城城市发展概况
山东、江苏、浙江、上海四省市环境研究
●长兴
北京
济南
杭州
铁路
徐州
南京
上海
枢纽城市
城际铁路
港口
上海
杭州
南京
北京
徐州
青岛
国际性航空港
区域性航空港
淮安●
新沂
●
济南
上海
南京
连云港
徐州
南通
沿海高速公路
徐淮盐高速
盐城
宁靖盐高速公路
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1 盐城城市发展概况
山东、江苏、浙江、上海四省市环境研究
■从四省、市空间地理位置上看,盐城市位于江苏沿海中部,是苏北五市之一,也是“长三角—北上海经济区”的重要成员,处于宁、沪、徐三大区域中心城市三百公里辐射半径的交接点,其位置也处于江苏省沿海中部城镇群空间发展的空白点上;
■从四省、市经济圈与产业发展方向来看,盐城主要受东陇海产业带辐射影响,重点承接以上海为中心的长三角经济圈的产业转移,其作为江苏省沿海三大中心城市之一,依托地域范围的广阔、人口基数的庞大、苏北经济的洼地效应,在江苏省推进城市化进程及重点发展江苏省沿海城市规划中具有充分的后发优势,未来发展潜力巨大。
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1 盐城城市发展概况
行政区划
■下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县,市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区,市辖区面积1862平方公里,。
■全市有138个乡镇,9个街道办事处,1962个村民委员会,493个居民委员会,810万人口,,是江苏面积第一、人口第二的市。
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1 盐城城市发展概况
人口结构
■,总人口 ,是江苏面积第一、人口第二的市。
■近年来,盐城市人口保持平稳增长,