泸州“天一商业港”项目招商作业指导书.doc

泸州“天一商业港”项目
招商作业指导书
目录
项目招商策划报告…………………………………
项目招商资料的制定…………………………………
客户须知…………………………………
招商流程图…………………………………
招商指南…………………………………
工程数据说明…………………………………
面积统计表…………………………………
场地交付标准…………………………………
区位图…………………………………
功能分布图…………………………………
租赁价格表…………………………………
设备配置表…………………………………
招商处现场管理制度……………………………………
内部管理制度…………………………………
礼仪制度…………………………………
礼貌用语…………………………………
接听电话…………………………………
目标客户的资源收集………………………………
租赁合同的签订………………………………
场地租赁合同………………………………
物业管理协议………………………………
消防安全责任书………………………………
室内装修保证书………………………………
二次装修消防责任书………………………………
装修施工管理协议………………………………
1、项目招商策划报告
泸州“天一商业港”项目
招商策划报告
市场分析
总体供求分析
泸州市场概况
商业物业发展趋势
泸州市商业情况调研
项目周边情况调研
项目分析
项目地盘解析
项目优势分析
应对策略
物业发展建议
物业定位
客户定位
项目发展建议
价格定位
第四篇招商方案建议
入市时机和招商前提条件
阶段性宣传方式制定
广告策略
实施计划及工作安排
项目的功能划分和配套完善
招商现场的包装
招商工作内容及时间进度表
5-4 招商工作目标
市场分析
市场背景
1-1 总体供求分析
据资料显示,2002年泸州市房地产开发全年完成投资65亿元,较上一年增长30%,,%,,%,商业用房(办公楼、商业用房)新开26万平方米,%……其市场供求关系严重不平衡的情况下,泸州的商业物业正进入一个新的发展时期,发展商也日趋理性,而不再盲目追风,只有密切结合市场需求的商业用房才会受到市场的追棒,
因此,如何在激烈竞争中发现并确立自身优势,提高自己身价,如何细分市场并做好差异化定位,将是泸州现在及未来两、三年内商业地产面临的首要问题。
泸州市场概况
泸州整体商业气氛浓,是川南的商业中心,并辐射云南贵州等地。在省内二级市场,泸州是比较重要的商业口岸型城市。上市公司、大型企业众多,如泸州老窖、泸天化、郎酒集团、宝光药业等。
交通:距贵州赤水市95公里、隆昌62公里、重庆162公里、云南水富165公里、荣昌71公里、永川82公里、长宁95公里、成都300余公里、昆明920公里、贵阳860公里,正在修建泸州至赤水的高等级公路,并且是长江中上游重要的储运码头。
人口:市区人口约50万人,主要的政治商业中心在江阳区(本案所在区域),约42万人;开发区——龙马潭区约7万人;纳溪区约4万人。
收入:2002年人均GDP4000元,其中城市人口年均可支配收入为7836元。
商业:由于泸州市区的“山城”的特征,城市建设较为分散,所以其商业格局呈现“行业集中、区域分散”的特点。
1-3 商业物业发展趋势
竞争空前激烈
由于目前泸州市现有商业用房空置率较高,加上较多的开发商开发的商业用房相应引入专业市场概念的增多,再有新商业区的形成和发展,在整体经济无大的转变的条件下,消费意愿有所降低,市场承接力较弱。因此,在市场容量有限的情况下,竞争已体现在项目操作的多个层面上。如项目定位、包装、价格、服务等。
发挥个盘特色
有一部份发展商意识到突出个盘的特点、发掘自身独特优势是胜出的关键,如:滕王阁商业步行街、佳乐广场餐饮娱乐中心、升琦发商场、诺玛特等。
品牌与集约经营时代
随着房地产业的发展和日趋成熟,泸州市房地产的发展也会象深圳、上海、成都、重庆等房地产业发展较好的沿海或一级大城市一样,走品牌化、集约化的发展道路。
重组时代与资源共享时代
许多发展商在项目运行和操作的同时便与知名企业进行强强联手,利用各自的品牌、实力和专长共同炒作市场,成功率较高,天益广场和诺玛特就是成功的范例。
泸州市商业情况调研
泸州整体商业气氛浓,是川南的商业中心,并辐射云南贵州等地。