贵阳市峰景园营销策划报告.doc

谨呈:贵阳驰峰地产开发有限公司
峰景园
营销策划报告

二零零四年七月十日
目录
一、纲要结构………………………………………………………………………………123—1
二、市场分析……………………………………………………………………………123—2
三、基本策略………………………………………………………………………………123—4
四、产品策略………………………………………………………………………………123—10
五、价格策略………………………………………………………………………………123—34
六、通路策略………………………………………………………………………………123—46
七、推广策略………………………………………………………………………………123—55
八、推盘节秦………………………………………………………………………………123—68
九、销售执行………………………………………………………………………………123—84
十、推广计划汇总…………………………………………………………………………123—112
一、纲要结构
市场分析——基本策略——产品市场——价格策略——道路策略——推广策略——推盘策略
WHAT
WHO
WHOY
HOW
二、市场分析
·大盘趋势;(开发/消费)
·环境社区趋势(由产品—环境);
·市区大盘。
1、市场环境分析
·中天花园;
·环境—生活;
·领导者角色
·年内没有强竞对手入市,楼价波动不大。
·入市时机佳
3、消费者分析
·对大营坡的接受程度
·对价位接受程度;
·对产品、环境接受程度
两城区受众,拉动区域高端消费选择
生理—交通克服
心理—配套完善大社区
·引导
·包装展示、体验、演绎
·获奖
·区内竞争——价格压力
·区外竞争—新添寨、二桥、市区分流
2、竞争分析
玉兰园的分流;
贴近定价、参照定价;
区域最高端产品。
主打“中天花园”
三、基本策略
(一)总体市场战略
高端产品+高端价位
分三步战略实施
建筑
环境
营销
概念
包装
展示
高端产品塑造
中端价位入市
促销折扣
付款方式
高性价比认同
兴趣
欲望
行动
(二)目标对象
1、受众地域范围
二城区消费者、区内或竞争对手的高端受众层、中天品牌的拥护者、各地市消费者。
2、受众身份角色
年青的、白领的、高素质的(文化)
3、30—49岁城市中产阶层
4、受众描述
社会中坚、“上行”阶层、素质人群
(三)产品定位

第一居所
·环境(中天社区)
·建筑(创新产品)
·户型(情趣+实用)
·理念(新都市主义)
·生活(康居)


(四)竞争定位
跳出大营坡板块,区内第一大盘;中天新杰作,傲视群雄。
(五)形象定位
贵阳·第一居所
贵阳·中天人——成熟社区的精品
新尚住宅的标志