金网络2006年天津泰达城项目市场定位及概念方案构想.ppt

天津泰达城项目市场定位及概念方案构想
北京金网络百城投资顾问有限公司
2006年6月
北京国泰恒生投资(集团)有限公司
目录
PART Ⅰ天津房地产市场研究
PART Ⅱ项目市场定位
PART Ⅲ物业发展建议及概念方案
PART I 天津房地产市场研究
区域市场研究
3
近期调控政策解读
2
天津市场概述
1
天津市场概述-城市振兴
2006年6月,天津滨海新区纳入国家发展战略,天津滨海新区正式成为全国综合配套改革试验区。标志着成为与深圳、浦东并驾的开发开放的第三极。
开放:滨海新区成为天津经济增长的新龙头
可以预见,在滨海新区的带动下,天津将在近年内继续保持快速上涨的发展势头。为房地产市场的发展提供了良好的经济基础。
天津市场概述-城市振兴
内革:海河开发代表天津新的城市战略
2002年10月,天津市委市政府做出海河两岸实施战略开发决策。海河综合开发作为一个新的城市战略,要通过发展海河经济,形成海河效应,成为拉动天津发展的强大引擎。
天津市场概述-城市振兴
海河开发、快速路、地铁等基础设施建设拉动城市建设水平的整体提高,多年来停滞不前的城市面貌得以提升和改变。建设和变化使全国对天津的关注度、参与度逐日增强。成为天津又一轮经济发展,房地产招商引资的梧桐树。
大规模城市改造及基础设施建设是天津房地产整体水平升级的基石
天津市场概述-城市振兴
从1994年起,天津市委市政府开始危改工程,到2000年底,6年间共拆除各类平房896万平米。
2001年到2003年,又拆除危旧房708万平方米,其中仅2003年全年拆迁量就达到450万平方米。
2004年至2005年拆迁量有所减少,但前期拆迁导致的大量需求却成为引爆天津房地产市场的导火索。
“世纪危改”拆迁带来的刚性需求增大,引发3年来房地产市场的大热
天津市场概述-市场发展
从2000年开始,天津对市内危房进行了大规模的拆迁改造,每年的拆迁量都在300万平米以上,带来大量的刚性需求。2003年,全市商品房现房成交量涨幅达39%;2004年在成交量继续增长的情况下,成交价格暴涨21%。
2005年成交量与销售价格涨幅分别达到11%和26%。
2003年天津房地产市场进入快速增长期,至2005年达到量价双升的局面
年度
指标
2002年
2003年
2004年
2005年
成交量
(万m2)
面积
564



增长率
-
39%
8%
11%
销售价格
(元/m2)
价格




增长率
-
3%
21%
26%
2002-2005天津商品房现房销售面积与销售价格
天津市场概述-市场发展
2006年1至5月,天津房价继续呈现暴涨之势,%,%。
如此高的价格涨幅在很大程度上抑制了成交量的增长。1-5月全市新建商品房成交量基本与去年同期持平,而中心城区则出现了成交量负增长的态势。
国六条及细则出台后,对市场影响尚未完全显现,6月份,天津新建商品房成交价格有小幅下挫,成交量变化不大。
2006年1-5月国六条出台前,全市商品房价格仍然涨幅明显
2006年1-5月天津新建商品房成交状况
成交量(万平米)
成交均价(元/平米)
面积
涨幅
价格
涨幅
全市

%

%
中心城区

-%

%
天津市场概述-市场特征
和平区、南开区、河西区由于地理位置、文教环境等,成为天津人置业首选,不仅原住居民不愿离开,还有大量的来自其他区域的自住或投资性需求。
河北区、河东区、红桥区属于置业选择的第二梯队,主要置业需求来源于本区居民的住房升级换代。
市场以行政区划分板块,梅江、老城厢等政府型规划新区运作成功
天津具有政府扶植开发商共同打造大型居住新区的传统做法,也有梅江等多个成功典范。