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黄石市博学仕邸营销策划书.doc
文档介绍:
博学仕邸





雅鲁藏布策略部
2007年5月
目录:
第一部分项目SWOT分析……………………………………………………………3
第二部分项目市场定位……………………………………………………………14
第三部分规划建议…………………………………………………………………22
第四部分价格策略…………………………………………………………………30
第五部分总体营销推广策略………………………………………………………37
第六部分广告策略和媒介组合……………………………………………………38
第七部分分阶段营销推广方案……………………………………………………42
第八部分展示中心布置建议………………………………………………………60
附:项目宣传费用清单

第一部分项目SWOT分析
一.项目分析
1.基本情况
1)项目位置
本项目位于湖景花园项目西北角,占地面积2000多平方米,拟建筑面积30000平方米,北临琥珀山庄,东、南靠湖景花园,西接黄石二中
2)项目周边配套
黄石二中,九年义务教育的小学中学,湖北工业学校,招商银行,中国银行,交通银行等
3)项目区位图
4)项目北向现状图:
2.项目swot分析
S、优势
1)本项目紧邻湖北省重点高中——黄石市二中,三年时间内其附近将落建一所九年制义务教育学校。
2)自身产品设计的独创性在同类产品中将具一定竞争性。
3)毗邻大盘湖景花园,可以利用其小区配套,充分容入小区的社区生活。
4)毗邻琥珀山庄,该项目形象好,能提升区域内项目价值。
5)虽开发商开发经验少,但由专业咨询公司全面操作,具有开发专业优势。
6) 规划中的观湖景带将提升本项目的景观、绿化效果竞争力。
W、劣势
1)相对于区域内竞争项目,本项目地段相对较偏。
2)项目周边目前状况(环境、配套)较差。
3)区域内小户型同质产品竞争激烈。
4)本案相对独立,发挥空间小。
O、机会
1)城市中心的转移,尤其是市政部门的落户,将带动整片区域的发展。
2)黄石市二中陪读家长较多,巨大的陪读租房市场以及服务陪读的教育、生活配套为本案的提供较多投资机会。
3)好的教育配套环境为本案提升附加价值。
4)区域内小户型有一定的市场需求。
T、威胁
1)项目周边楼盘较多,且多为大盘,竞争激烈。
2)整个区域项目推出时间(同期、二期推出)的接近,加大竞争。
3)湖景花园开发的还建房将对本项目形象有一定影响。
3.市场需求分析
1)城市中心的逐步转移,将吸引大批原中心城区人群向新中心的转移。
2)大冶市有约30%的人群欲在团城山区购房(黄石市场调查结果)。
3)区域内楼盘销售情况较好,在正常销售周期内,当前在售项目销售比例基本在80%以上(市场调查结果)。
4)二中陪读家长采取就近原则在二中附近租房(调查显示约1500学生/年)。
5)本案临近二中,部分父母考虑为小孩提供好的教育环境,将在本区域购房。
4.竞争分析
项目
地址
用地面积
总建筑面积
主力户型
价格
销售情况
优势
劣势
丽岛.半山华府
黄石市经济技术开发区杭州西路特一号
183亩
12万平米
一期小户型已经销售完毕二期为面积区间80—140的纯多层住宅.
开盘价2100,目前均价2500
二室二厅88㎡已经售完,三室二厅96-140㎡销售98%
处于杭州西路和桂林南路交汇处,周边交通和配套好,背靠柯尔山,
小区内商业配套不完善,
宏维.山水明城
杭州西路
245亩
20万平米
主力户型为三室二厅二卫,二室二厅一卫,户型设计不合理,动静不分离,干湿不分离.
目前均价2600
二室二厅93㎡已经售完,三室二厅125-142㎡销售98%,复式200㎡销售少量
处于杭州西路,地段好和商业价值高,交通便捷,配套完善
户型不合理,价格高
至尊门第
肖湖路与桂林南路交界处

7万平米
一期已售完交房,主推二期电梯房,22加1.5层,目前户型价格未知,二期面积从50-200均有
2200起价,目前均价2400元
一期已售完交房
项目一期已经售完,毗邻黄石二中前门50米左右,在美尔雅厂对面,二期2007.7入住,体量小,观湖景较好
周边交通和生活配套一般,
湖景花园
桂林西路和广州路交汇处

20万平米
89-118㎡三房,一期6+1多层,6栋,二期7栋加南部商住14栋,三期中央小学,14栋6+1住宅,高层1栋,
一期均价2200元/㎡
一期三栋定向
456号楼预约登记,近期发售
二中
配套多
升值
景观

百事威
杭州西路与石应湖交界处


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