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写字楼之物业管理服务
一、写字楼概述
(一)写字楼的含义
现代写字楼是指拥有一定规模的面积,具有良好的建筑和现代化的设施,以及优质的物业管理服务,能够满足现代社会办公的各种需要的楼宇。
写字楼都具有现代化的设备,如有电脑控制的楼宇自动化系统、中央空调系统、通风设备、保安监控设备、自动给水滤水设备、消防自动报警设备、应急自备电力设备以及自支控制的高档与升降机,而且环境优越、通讯快捷、交通方便,在宽阔的停车场或地下车库相匹配。这种现代写字楼主要用于大公司或大企业从事各业务活动的场所。
(二)写字楼的类型
目前,我国写字楼的类型尚无统一标准,专业人员主要依照其所处的地理位置、规模、功能进行分类。
筑面积大小,可以分为四种
(1)小型写字楼:建筑面积一般在1万平方米发下:
(2)中型写字楼:建筑面积的一般在1~3万平方米;
(3)大型写字楼:建筑面积一般在3万平方米以上;
(4)超大型写字楼;建筑面积一般在十几万甚至在几十万平方米以上。
例如:2004年建成的使用的南迪波恩大,,,共108层,其中最高的13个层为数字电视各设备楼,32个层面为办公室,40个层面为公寓套房,11个层面为停车场是,其余是购物及商务区。
写字楼的功能划分,可以分为三种
(1)写字楼:就是指其基本上只有办公一种功能,而没有其他功能;
(2)商住写字楼:是指既能提供办公,同时又能提供宿舍的写字楼;
(3)综合性写字楼:是指以办公为主,同时又具备多种,如:公寓、商场、展厅、餐厅等多种功能。
3、按惯例分,可分为三个等级
(1)甲级写字楼:是指具有优越的地理位置和交通环境,建筑的自然状况良好,建筑质量的达到有关建筑条例或规范的要求;其收益能力新建成的写字楼相仿:有完善的物业管理服务,包括24小时的维护、维修与保安服务。
(2)乙级写字楼,是指具有良好的地理位,建筑物的自然状况良好,建筑质量达有关建筑条例或规范要求;但建筑物的功能不是最进的,有自然磨损存在,收益能力低于新建成的同类建筑物。
(3)丙级写字楼:是指物业的使用年限已较长,建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范要求;建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧,但能满足低收入的需求;因租金较低,尚可保持一个合理的出租率。
〈三〉写字楼的特点
1、建筑规模大,办公单位集中,人口密度大
写字楼多为高层建筑,楼体高、层数多、建筑面积大,办公单位集中期间可以拥有几十甚至上百家单位工作人员以及往业客人将形成巨大的人流将会无颖增加管理工作难度。
2、建筑、设备既现代又先进
3、功能齐全、自在体系
现代写字楼一般还拥有自己的设备层、停车场,以及会场、商务、娱乐、餐饮、健身房等工作与生活辅助设施。进而满足租户在楼内高效率工作的需要。因此,造成其管理与服务内容的复杂化。同时也为客户的工作和生活提供很多方便,满足他们高效率办公工作的需要。
4、使用时间集中,人员流动性大
一般来说,写字物业使用时间集中,多数在早8点以后、下午6点以前。上班时间整个物业是人来人往、川流不息,下班后是人去楼空,冷清异常。这一特点决定了写字楼物业管理也必须相应的特殊安排。
6、经营管理要求高,时效性强
由于现代写字楼本身规模大、功能多、设备复杂先进,加之进驻的多为大型客户,自然的管理要求服务较高;另外,由于写字具有收益性物业的管理特性,高的出租(售)率是、其获得良好稳定收益的保证。经营管理不当,就不能赢得客户,甚至会马上失去已有的客户,而当期会空置即意味着当期损失,所以其经营管理的时效性极强。
二、写字楼的物业管理
(一)写字楼物业管理的模式
1、小而全的管理模式
由一个的物业管理企业对一幢办公楼实施全面的物业管理,多为“麻雀虽小五脏俱全”,是目前较为普遍的做法。具体如下:
(1)发展商在物来建成后将日后的管理委托给某一家物业管理企业,包揽管理和服务。
(2)发展商在物业管理建成后与某一家物业管理企业联手组建管理公司,以弥补自身管理经验与人才的匮乏。
(3)发展商自己组建物业管理,聘请境外著名物业管理集团为顾问。
2、规模化、集约化管理模式
物来管理随着市场文化越来越趋向于规模化、集约化发展。规模化、集约化的物业管理企业实施高品位、专业化管理,具有严格的服务标准、运作规范和作业规范,配备高水平的管理人才。在此前提下,将部分管理项目的专业服务分解发包给具有相应资质折专业服务公司,同一专业服务公司,如保安、维修保养、保洁绿化等。物业管理企业按契约实行管理质量总控制。规模化、集约化使物业管理企业同时管理多幢写字楼,形成规模,而承担专业服务公司,同一专业服务公司可承担多幢办公楼的专业服务,规模化、集约化管理模式提高管理品位和水准,大大降低了费用成