保定项目预调研报告.doc

保定项目预调研报告
2009年1月10日
目录
一、保定大环境介绍
二、保定市经济环境介绍
三、保定城市规划概况
四、保定市房产环境分析
五、保定市住宅市场综合分析
六、保定市住宅市场竞争分析
七、保定市住宅市场需求因素分析
八、保定市住宅市场价格走势分析
九、项目区域环境分析
十、项目区域市场分析
十一、项目目标客户分析
十二、项目主要竞争楼盘调查
十三、项目综合分析及建议
附调研依据:
市场直调、保定楼市地图网调
保定规划局《保定市住房规划》
保定发改委《保定市07年宏观经济运行执行情况报告》
业内及相关职能部门资料交流
调研时间08年11月9日-19日
缺失部分:专业问卷市场消费分析、区域楼盘最近半年供应/销售量统计分析、区域楼盘未来竞争形势(待开发地块)调查与分析。
一、保定大环境介绍
保定是河北省省辖市。位于河北省中西部,与京津呈三足鼎立之势,相距均约140公里。西界山西省,北邻北京市、张家口市,东临廊坊市、沧州市,南接石家庄市、衡水市。东西最大横距约240公里,南北最大纵距约200公里,辖区总面积22113平方公里,,城市建成区面积54平方公里。现辖南市区、北市区、新市区、易县、徐水县、涞源县、定兴县、顺平县、唐县、望都县、涞水县、清苑县、满城县、高阳县、安新县、雄县、容城县、曲阳县、阜平县、博野县、蠡县等3个区18个县。代管定州市、涿州市、安国市、高碑店市等4个市。总人口1070万。保定历史悠久,是尧帝的故乡,春秋、战国时期,燕、中山就在境内建都,具有三千多年历史,是全国历史文化名城。保定区位优越,市场广阔。京广铁路、京深高速纵贯南北,神黄铁路、津保高速横跨东西。随着建设“大北京经济圈”战略构想的提出,从保定市向外扩展,在150公里半径内,构成了北京、天津、石家庄、保定等城市为主,拥有5000多万人口的多层次、大容量消费市场。
保定市资源丰富。中东部平原是中国北方重要的粮食、绿色蔬菜和优质果品集中产区之一。西部山区蕴藏着丰富的矿产,铁、铜、铅、锌、花岗岩、大理石、石灰石、陶瓷原料等50余种金属和非金属矿产资源,潜在开发价值巨大。
二、保定市经济环境介绍
,%,%。粮食生产连续四年丰收,农业产业化水平不断提升。。服务业稳定发展,%。建成亿元以上项目l28项,比上个五年增加79项;全社会固定资产投资五年累计2548亿元,。,翻了一番多。各县(市、区)财政收入全部过亿
,依据保定市城市总体规划,,。
据市统计部门测算,2007年,全市城镇居民人均可支配收入将达10925元,农民人均纯收入将超过3974元,均居全省第五位。
,,建筑总面积2767万㎡,。近年,保定市房地产业异常活跃,住房面积迅猛增长,人均居住面积已接近全省、全国平均水平。
2002—2007年保定市房地产投资开发额(单位:万元)及其涨幅
年份
2002
2003
2004
2005
2006
2007
房地产投资开发
234657
299690
289000
303450
317246
增长额度
-
39%
%
-%
5%
%
三保定市城市规划概况
1、城市规划
城市性质:国家历史文化名城,冀中地区中等城市;主城区规划居住人口和用地规模:2020年115万人,;城市发展结构为“一城,两片,多核”组团式布局结构;形成“四纵、六横、两环”的方格网加环形干路网骨架;依托铁路、河流、防洪堤、环路形成“四环、五线、十八片”的绿化系统。
保定市规划图
2 、保定市城市规划对本项目的影响
本项目在保定市场算是比较大规模的住宅用地,也是目前北市区内仅存的大规模住宅用地之一。周边短距离内无集中商业服务,大型商业、超市、文化娱乐类均在府城市规划中。本地块作为居住项目,基本具备了开发、交通的便利条件,周边房产新项目较为集中。
保定处于一个旧城改造、建设新城区的进程中,其市内基本不存在集中大规模的新兴居住区。当地居民公认的最适宜居住的地方主要是东部军校广场附近和本地块所在的复兴路与北二环中间的狭长地带。本地块所在区域已经规划为集中居住区,并同时由多家开发商获取了周边