万科新商业战略：万丈资本专注存量资产.docx

万科商业地产投资正在寻求新的突破。
9月25日,万科集团的高级副总裁、主要分管万科集团商用物业的丁长峰谈及万科为何介入商业地产,此前不做是因为没有资金沉淀无法实现高增长、拿不到便宜的地,而现在是“不得不做”。
一个事实是,万科一向专注的普通住宅领域已不再有高增长,这从万科的年报数据可见一斑:2011年至2014年,万科的净利率逐年下降,%、%、%%。
在商业地产的介入路径上,万科内外两路并进,外部与基金进行项目股权合作,内部则通过成立资本管理平台进行兼并收购,从而有效解决商业地产资金沉淀过多的问题。
记者同时获悉,万科内部新成立的万丈资本有限公司,首席执行官由丁长峰出任。丁长峰透露万丈资本的主要业务是金融和城市存量资产的收购改造。
上海九项目齐发
据记者不完全统计,万科商业总建筑面积已超过1400万平方米,包括217万平方米购物中心、、442万平方米写字楼。其中,非住宅业务总资产超过1900亿元,共计25个万科广场在建或者规划中,截至目前有5个万科广场已开业,至2016年末将同时运营10个万科广场,总资产将达到304亿元。
业内分析师傅一辰指出,万科做商业地产的劣势在于,缺乏运营经验尤其是高端办公的经验,目前还没有拿得出手的案例,因此他们通过引入各种基金做轻资产,希望另辟蹊径。而做轻资产考验的就是企业的运营能力,如果运营能力不提高,资金实力再雄厚也需要交学费。
据透露,万科上海2015年内会有5万平方米商业面积入市,明年5月份再供应5万平方米。预计到2020年,万科上海至少会布局4个万科广场,3个万科中心。
经过3年发展,上海已是万科商业地产布局最大区域之一。目前上海万科广场、徐汇万科中心、滨江万科中心等9个项目已陆续进入招商阶段,接下来就是开业。
万科商用资产管理公司总经理叶挺曾透露万科在商业用地选址法则:核心商务区、具备高增长潜力的新兴商业区,预期可以迅速成熟的、必须跟轨道交通结合的片区。他指出万科比较看好的都是轨道交通节点、大型商业区、甚至整个长三角的核心驱动区。例如浦东陆家嘴 周边的经济外溢区,又例如位于七宝的万科广场不仅处于两条地铁交汇处,周边人口甚至都超过50万。
万丈资本主攻方向
投资者首先看到的,是万科的资本运作能力雄厚,年报显示,截至2014年底,,。%。
万科的住宅项目大多数采用信托模式解决现金流,而在商业地产方面,万科也从不避讳对投资者坦言其态度谨慎。近两年来,万科和铁狮门、凯雷、领汇、黑石、麦格理、GIC、东方藏山等基金合作,还成立了前海万科REITs封闭式混合型基金。
有了上述这个外部资本的合作经验,万科在内部成立万丈资本则是水到渠成。
此前,据媒体披露,万丈资本有限公司是万科V Capital计划的业务实体,在香港设立。而V Capital计划主要针对金融和投资业务,是万科应对住宅由增量转向存量时代而做出的转型业务之一,以金融化为主要运作方式。万丈资本为私人股份有限公司,初期募集规模不小于100亿元(并非注册资本金,香港设立公司不需注册资本金)。