石家庄房地产-2014年石家庄房地产市场运行分析报告.doc

2014年,全国房地产市场进入调整期,整体呈现下行趋势,但各地市场分化明显。石家庄房地产市场继续保持平稳发展的态势,具体表现为:商品房上市成交大幅增长,商品住房供求平衡量增价稳,商业办公用房库存继续增大,二手房成交降幅逐步收窄。
一、商品房市场总体情况
2014年全年石家庄市区共发放商品房预售许可证152个,涉及市区77个项目,上市面积806万平方米,同比增长36%。
商品房成交面积为672万平方米,同比增长41%;成交金额达到了482亿元,同比增长51%。
从房价统计数据看,2014年石家庄市区商品房成交均价为 7173元/平方米,同比增长7%。
在上市量和成交量、房价同比齐涨的同时,市场也出现了库存增大的问题。住房局官方数据显示,截至2014年底市区商品房累计可售面积为1041万平方米,其中商品住房为522万平方米,商业办公类用房为472万平方米。,同比增长6%。
1、新建商品住房供求基本平衡,量增价稳
2014年石家庄市区新建商品住房上市面积566万平方米,同比增长58%;成交量为552万平方米,同比增长52%;市区新建商品住房成交均价为6410元/平方米,同比增长1%。:1来看,省会房地产市场供求基本平衡。按成交面积划分,90—144平方米的房产成交量占到总成交量的63%;按购买人群划分,本市居民购买量占总成交量87%。刚性和改善性需求仍是市场主力。
主要特点:新建商品住房成交量先抑后扬。
随着纳入“我市房地产市场专项整治”项目手续的不断完善,大量楼盘在年中集中上市,受取消限购、央行发布新“首套房认定”、下调存贷款基准利率以及住房公积金贷款开始实行缩短贷款时限、异地互存等政策叠加效应影响,购买力得到进一步释放,成交量大幅增加。
购房者仍以刚性需求和改善性需求为主
据统计,石市成交价在6000元至8000元左右、位置沿二环周边的项目、面积在90—130平方米的中小户型,仍是市场主体刚、改需型购房者的首选,销售占到全部成交楼盘将近53%;而中心城区主推大户型,,销售形势不乐观。
2、商业办公类用房供大于求
2014年石市商业办公类用房上市量为177万平方米,同比下降1%;成交量87万平方米,同比增长13%;,同比增长34%;:1,供大于求。降1%;成交量87万平方米,同比增长13%;,同比增长34%;:1,供大于求。
主要特点:一是从供应量方面看,商业房产保值增值的特性受到许多投资者的追捧,开发企业加大了对商业项目的投资;大部分住宅开发项目都规划了一定数量的沿街底商或商务楼,导致商业办公房大量增加;二是从成交与库存量方面看,近三年商业办公用房每年成交均有小幅增长,但上市量明显增长,截至2014年底市区商业办公类用房累计可售472万平方米,按照2014年月均成交7万平方米的速度计算,完全消化掉现有库存,需要67个月,已经超过正常库存消化周期。
二、二手住房交易基本情况
2014年市区二手房共成交173万平方米,同比下降14%;成交金额92亿元,同比下降15%,成交均价5338元/平方米,同比下降1%。
主要特点:一是从