世联2011年江宇南宁虎邱项目整体定位及物业发展建议.ppt

江宇南宁虎邱项目整体定位及物业发展建议
谨呈:南宁江宇集团
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6/17/2018
总建面40万平米、容积率5、楼面地价560元/平米(按照补交地价后推算)
地块概况
地块四至
项目层面
明秀东路
地块用地红线图
30m

8500㎡
规划市政路
260m
136m
301m
规划市政路
项目经济技术指标
占地面积
140余亩
净用地面积
8万㎡
容积率

总建筑面积
40万㎡
规划用途
商住用地
取地成本

楼面地价
560元/平米
老城区
新城区
大学区
区政府
市政府
2
地块目前为正在营业的虎邱建材装饰市场,地势平坦,建筑均为临建,易拆迁,地块内无优势自然景观,地块不规整,被规划市政路分割为三块
明秀东路
地块用地红线图
30m

8500㎡
规划市政路
地块内部3
地块内部2
260m
136m
301m
地块概况
地块四至
项目层面
地块内部1
地块内部4
规划市政路
3
项目仅一面临街且临街面窄,商业氛围较为浓郁,但周边嘈杂,环境恶劣,且临近铁路和加油站
东侧:东侧紧邻小路-明秀路北六里,路的另一侧为南宁建筑装饰材料市场(现已被荣和收购,但荣和承诺保留专业市场);
南侧:城市主干道明秀东路,隔路相对的是大量中低档次的酒店以及城中村;南侧中东角部分为管业批发市场和加油站,南侧西角为农机物资大楼,沿街商铺为低档次的五金机电水暖;
西侧:通往振宁翠峰小区道路,道路旁为火车轨(该火车轨为检修用火车道,来往车辆不多,每天不到十趟;
北侧:振宁翠峰小区,04年开发的楼盘,目前已入住。目前二手楼均价为3700-3800元/㎡。
30m

规划市政路
1
2
3
4
5
6
1
6
2
5
3
4
铁路
加油站
地块概况
地块四至
项目层面
规划市政路
4
三线省会城市、中心城区边缘、传统专业市场区域的高容积率中等规模房地产开发项目
项目层面:
区域层面:
项目属于传统的专业市场区域,是一个专业市场多、流动人口多、老社区和城中村多的区域
传统专业市场区域
位于南宁城区东北部的门户,中心城区边缘
中心城区边缘
项目属性界定
周边环境嘈杂,无特殊景观资源,临近狮山公园
无景观资源
总建面40万㎡,,在南宁城区属于高容积率中等规模
高容积率中等规模
城市层面:
南宁在房地产市场划分中属三线城市
三线省会城市
5
项目研究的工作阶段划分
项目整体定位
及物业发展建议
(中期汇报)
启动区定位
及物业发展建议
(终稿汇报)
基础资料研究
项目地块查勘
城市研究及区域研究
住宅市场调研
商业市场调研
其他物业市场研究
政府及专业人士访谈
消费者访谈
投资者访谈
经营者访谈
2010/12/10
2011/01/17
2010/11/27
基础资料研究结论
市场竞争分析
项目本体分析
项目发展战略及整体定位
项目初步物业发展建议
经济测算
基础资料研究结论
分期开发策略
启动区定位及物业发展建议
营销战略与策略
项目营销战略及策略
启动区营销战略及策略
第一阶段
第二阶段
6
进行的研究
商家访谈及案例研究
专业人士访谈
实地调研与踏勘
工作小组在实地进行了大量调查和研究
调研内容:
交通可达性
城市意向
产业分布和发展现状
自然资源、重大设施
房地产市场现状
商业市场及公寓市场现状
酒店市场现状
投资者访谈
经营者访谈
调研区域:
兴宁区
青秀区
西乡塘区
江南区
……
政府官员及专业人士
统计局
南国早报地产版主编
北湖街道办
五村岭居委会主任
榜样营销总监
当地的士司机
……
地产专业人士
南宁经纬行市场总监
枫林蓝岸销售经理
荣和山水美地策划师
中鼎万象东方项目经理
盛天茗城置业顾问
……
商家访谈
国美电器
苏宁电器
人人乐超市
佰乐迪KTV
竹篱笆
两岸咖啡
蔷薇传说
春城家具
……
案例
合肥元一时代MALL
南宁世贸西城
合肥家天下
成都金域蓝湾
南宁盛天茗城
南宁隆源国际
武汉融科天城
……
南宁现状研究
人口结构研究
房地产市场研究
商业市场研究
酒店市场和公寓市场研究
土地利用现状研究
重大机遇影响研究
规划对项目所在区域影响
案例相关研究
住宅快销模式研究
城市发展商业布局研究
7
各物业类型定位
项目属性界定
核心问题结