苏州08年8月住宅市场月度报告.doc

苏州08年8月住宅市场月度报告

宏观政策导读
江苏建公共租赁住房,新就业人员住房曙光初现
低保家庭、低收入家庭和新就业人员是列入我省住房保障范围的三大困难人群。这其中尤以新就业人员最为特殊。一方面,他们的多数人暂时无力购买普通商品住宅;另一方面,他们又不在目前经济适用房和廉租房的保障范围之内。如何让这一夹心层“住有所居”?近日省建设厅在向省人大提交的我省住房保障工作情况汇报中提出,我省将着力探索新就业人员住房困难的解决之道,到2012年底解决这个群体的住房困难。
为此江苏省建设厅提出,未来几年,全省将新建公共租赁住房600万平方米,以合理的租赁价格提供给30万新就业人员租住。
江苏省建设厅房改办相关人士介绍,正在酝酿的公共租赁住房准备参照经济适用住房的相关优惠政策,按照政府主导、社会参与的原则,采取配建和集中建设相结合的方式建设。另一方面,目前省建设厅正在调研制定《新就业人员提取公积金支付房租的办法》和《新就业人员住房补贴随工资按月发放办法》,办法出台后新就业人员可提取个人公积金,来支付房租。通过双管齐下,解决租房问题。
除此之外,另一思路是建“共有产权住房”,即在共有产权的模式下,政府和个人产权比例是可以变化的,新就业人员可以按照自己现有的财力购买一部分住房产权,先住进去,然后选择按照市场价格逐年向政府购买产权。当新就业人员工作多年步入中产阶级,不再属于新就业群体时,他就要退出共有产权住房。这时他可以按照市场价购买政府手中的产权比例,将房子全买下,也可以按照市场价格将自己拥有的产权卖还给政府,还可以在市场上卖出这套房子,然后按照产权比例和政府平分收益。
这样一来在保障期结束时,对新就业人员来说,他们可以获得一套商品房,或者一笔出卖产权的市场收益(在房价上涨的大趋势下,这笔收益显然是增值的。)而对政府来说,或者可以有一套继续发挥保障功能的住房,或者可以有一笔投资收益用于继续建设新的保障性住房,从而实现政府保障性住房的循环使用,为新就业群体解决住房困难。另一方面,在整个共有过程中,个人和政府之间对房子的产权买卖,完全是按照普通商品房市场价格来的,因此基本不会影响到房地产市场的发展。
据悉,目前在淮安和泰州,已经开始面向低收入家庭试点共有产权制度。
新政有望出台,小产权房或面临生死考验
随着房价的高涨,众多置业者对小产权房开始趋之若鹜起来,而像百姓关注小产权房一样,政府相关部门也一直在加紧研究小产权房政策问题。目前国土资源部近期已对北京、天津等小产权房比较集中的城市进行了调查,据悉,针对小产权房的新政策有望近期出台。
“小产权房现象在全国各大城市普遍存在”,某位权威人士称,小产权房的产生,多是村委会和开发商私下定下的协议,借“平改楼”的说法进行建设,一部分卖给村民,一部分售给非农业人士。
像这种只有村证的小产权房,是不受法律保护的,购房者承担着很大的风险。我国《土地管理法》明确规定,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。7月14日,国土资源部公布《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》明确,2009年年底前,基本完成全国宅基地使用权登记发证工作,对于非法使用的宅基地坚决不予发证。
“这相当于对小产权房‘无证’身份的强有力宣判。”从事房地产法律业务的某律师说,完成合法宅基地登记的过程,事实上也是将小产权房与合法宅基地区分的过程,接下来,对小产权房针对性的处理工作就能展开。
买下这套小产权房,政府将如何处置——成为众多迫切关心的问题。国土资源部执法监察局局长表示,此次调查小产权房后形成的报告,已经提交国务院,最终出台什么样的政策,还要看国务院的决定。
据悉,国土资源部调查报告给出的小产权房处置原则,倾向于用“新老划断”的方式,即把现在已经形成的问题处理妥当就视为结束。未来对小产权房的处理有三个原则:新发生的小产权房一定要严肃查处;历史形成的,要根据情况妥善处理;决不能让开发商在小产权房中占到便宜。
房企限贷令:建设用地闲置两年禁止发放抵押贷款
央行、银监会28日联合下发《关于金融促进节约用地的通知》(以下简称《通知》),要求银行在商业性房地产、农村集体建设用地等领域加强信贷合法合规审查。
《通知》对规范房企贷款提出了五大项具体要求。分别是:禁止向房企发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款;贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%,贷款期限原则上不超过2年;对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业,应审慎发放贷款,并从严控制展期贷款或滚动授信;对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目,禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款;此外,银行还