广东省土地估价技术报告评审标准.doc

一、封面格式(2分)
1、封面标题(1分):重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全,,少2项以上则不得分;
2、关键字(1分):重点审查估价对象所在市、县全名(与项目名称中市、县全名是否一致)、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整,,少2项以上则不得分。
二、第一部分总述(18分)
1、估价目的(2分)。估价目的必须表述准确、规范,例如:出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。出现下列错误者不得分:(1)出现两个估价目的;(2)估价标的不符合土地处分的有关规定,例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地,不能出现相对应的评估目的。
2、估价依据(3分)。重点审查:①估价依据是否充分,法律、法规、政策文件,技术规程,委托方提供的资料,实勘资料等四类是否齐全,表述是否规范等,涉及法律、法规、政策文件的,应注明生效日期;②政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。每少一项减1分,少3项以上者不得分。
《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)、《农用地估价规程》(TD/T 1006-2003)等;
3、估价基准日与估价日期(1分)。一般情况下,估价基准日与估价日期接近,出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的,常规都是在踏勘现场之日,涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告,此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的,应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致,并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的,尤其是青苗、树木的,建议回避追述性评估,或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。
4、价格定义(4分)。重点审查:实际和假设的利用条件(用途)、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型(公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等)、估价基准日等。每少一项减1分,少4项以上者和设定条件明显不合理者均不得分。
特别说明:用途和开发程度的假设,应慎重考虑其可行性,应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的,例如:现状为工业用地,委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价,如果该区域均规划为单纯的工业园区,就不可行;现状为生地,委托评估经过“七通一平”、3年后的地价,如果是在特别偏僻的地区,请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。
5、估价结果(1分)。重点审查地价水平的合理性,土地单价的表现形式(尽可能分列楼面地价、地面单价等)、总地价、总价大写、币种等,要求列出估价结果一览表,评估标的位于广东境内的商业服务业用地、公共管理与公共服务用地、住宅用地,建议明示楼面地价,这样将有助于评审专家判断地价结果的合理性。结果与专家判定的合理估价结果有15%以上的出入的,本项不得分;土地单价、总地价、总价大写、。需要特别说明的是,如果不是应用于年度报告质量评审,估价结果的合理性具有一票否决权,即如果专家一致认为土地估价结果严重偏离合理价格,则该报告直接评判为不合格报告。
6、估价报告和估价结果的使用(5分)。重点审查:①前提条件和假设条件的合理性、完整性(2分);②估价结果和估价报告使用的限制性是否做明确提示(1分);③对需要特殊说明的事项(2分),例如无法实地确认的事项和评估中采用的地价指数修正、设定了与证载用途不符或者设定的开发程度与基准日实际开发程度不符等是否有全面、合理的解释。凡各项说明有偏差者扣减2分;对权属的理解明显有误者或者属于应特别说明的情况而不予说明者,或者其他说明错误达到2项以上者本部分不得分。
特别说明:
(1)对无法取得土地权属证书或其他合法的权属证明文件的情况下使用假设条件的,必须充分说明假设的理由并作出有关风险提示。
(2)估价对象用途与土地证载用途或其他权属证明文件不一致,需在报告附件中提供以下证明文件:,并取得规划部门意见书;。
(3)合理设定:在未取得上述第二款中的证明材料并以咨询市场价格为目的的情况下,可提供委托方的书面要求作为辅证。上述证明材料和设定过程,均需反映在估价报告的“估价报告和估价结果的使用”章节中。
(4)对符合区域性土地市场管理规定而与国家于评估基准日的土地管理政策不符合者,应做特别风险提示。
(5)对于划拨地价格、抵押评估价格、快速变现价格和拍卖底价