广东省土地估价技术报告评审标准.doc

广东省土地估价技术报告评审标准7802847739广东省土地估价技术报告评审标准
前言
土地估价技术报告是土地估价工作成果的综合体现,质量差异主要体现在估价依据是否充分、价格定义和特殊事项说明是否严谨、对估价对象所处区域不动产市场及影响因素分析的合理性和深入程度、估价过程的完整性和条理化、估价结果的合理化等方面。一份质量优良的土地估价技术报告,可以让读者或者评审者在较短时间内迅速了解估价对象并感受到估价师所作出的估价结果的合理性,并对报告有足够理由给予信任。当土地估价师们出具的报告都能达到这样的效果时,评估行业的公信力、估价师的地位将不言而喻。
2007年年检中,我会依据国土资源部、中国土地估价师协会关于土地估价报告质量评审的有关要求,在《城镇土地估价规程》、《农用地估价规程》的基础上揉合了较多的实务操作经验,特别是广东本土的操作经验,从我会已经出版的《广东省土地估价实用技术指引》等专业书籍中提炼出了较为详尽、系统、科学的《广东省土地估价技术报告评审标准》,主要应用于年检中对我省土地估价技术报告的质量评定。报告评审会结束后,我会又组织专家认真分析研究了评审中发现的问题,探讨解决办法,总结成条文,补充进评审标准中。在2008年初专门组织的估价构经理和技术负责人会议上,详细解释了评审标准,并要求各会员在执业过程中广泛应用该标准,切实提高土地估价报告质量。2008年10月8日,中国土地估价师协会发出了《关于推广土地估价报告质量评审标准的通知》,我会积极响应,秘书处、学术委员会立即组织了20余名一线的专家,对我省的评审标准作了部分调整,同期修订了原版中关于耕地占用税的计算依据。
需要特别说明的是,尽管我们考虑了实际工作中可能会遇到的各种情况,建议了各种可能的应对方法,但本评审标准依然仅适用于在估价活动过程中最常见和最一般的情况,评审人应结合工作经验,具体问题具体分析,估价对象及估价目的不同,可能对估价方法、估价过程产生很大的影响,相应评审中也应该考虑评审标准的适用性。
有任何意见、建议,请不吝赐教!推动估价行业的技术进步,一直是我们努力的共同目标!
编者
二〇〇七年十一月初稿
二〇〇八年二月修订
二〇〇八年十月第二次修订
一、封面格式(2分)
1、封面标题(1分):重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全,,少2项以上则不得分;
2、关键字(1分):重点审查估价对象所在市、县全名(与项目名称中市、县全名是否一致)、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整,,少2项以上则不得分。
二、第一部分总述(18分)
1、估价目的(2分)。估价目的必须表述准确、规范,例如:出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。出现下列错误者不得分:(1)出现两个估价目的;(2)估价标的不符合土地处分的有关规定,例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地,不能出现相对应的评估目的。
2、估价依据(3分)。重点审查:①估价依据是否充分,法律、法规、政策文件,技术规程,委托方提供的资料,实勘资料等四类是否齐全,表述是否规范等,涉及法律、法规、政策文件的,应注明生效日期;②政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。每少一项减1分,少3项以上者不得分。
3、估价基准日与估价日期(1分)。一般情况下,估价基准日与估价日期接近,出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的,常规都是在踏勘现场之日,涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告,此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的,应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致,并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的,尤其是青苗、树木的,建议回避追述性评估,或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。
4、价格定义(4分)。重点审查:实际和假设的利用条件(用途)、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型(公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等)、估价基准日等。每少一项减1分,少4项以上者和设定条件明显不合理者均不得分。
特别说明:用途和开发程度的假设,应慎重考虑其可行性,应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的,例如:现状为工业用地,委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价,如果该区域均规划为单纯的工业园区,就不可行;现状为生地,委托评估经过“七通一平”、3年后的地价,如果是在特别偏僻的地区,请慎重查阅政府有关市政投入的规划