戴韦斯房地产新人培训资料.doc

新人培训教材+ t0 P  p5 a) |4 o0 i4 P
3 i* h6 {8 `6 ~" t1 e8 k1 l第一章房地产基本知识介绍+ j% q3 ***@4 a3 a3 }/ Q1 Y7 e4
从今天起,你的一言一行不单单只代表你自己,你所展现在客户或同行面前的是整个物业和本公司的形象,所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己,特别对一个新进入行的新人来讲,专业知识的学****由其重要,了解专业常识是你成为专家的第一步。. }% v" v3 o/ N  y; J/ C6 a% L0 G1 h8 y3 [. @! H
第一节专业名词术语* k: c9 X: r( c6 J+ n3 ~, r; s* ?)]7 j1 \- S% t8 JK2 u
1、房地产可分为:
3 J! i$ F. ?8 ?/ d; m3 o(1)一级市场指被国家垄断的土地市场,发展商从国家手中取得的土地,称之为一级市场。
; R* e! C5 v; j) O! `(2)二级市场:发展商在所取得土地上盖起的房子,第一次出售、出租,称之为二级市场。; H( g+ % W
(3) 三级市场:卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。. D- I6 \' u( l$ H
2、生地,只是一块土地,未达到可盖房的要求(水、电、煤都没有)。 3 B2 B/ U$ a/ N5 U
3、熟地,达到三通一平的称为熟地,三通一平只是达到施工要求。
6 p$ L9 U# g5 v( h! T4、何为“三通一平”
! D, Y& L" |6 u; i“三通”指通电、通水、通路,“一平”指土地平整。
: L7 O/ H' I. t& f* s, F*5、何为“七通一平”
* p; D2 w- i1 q达到了人口居住的要求,“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路,“一平”指土地平整。% h, E$ w4 I) k" C7 q
6、什么是内销房、外销房、平价房
7 ~: {1 r* R3 z7 m# B# |: ^+ l内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。 5 Y& G2 a0 Y' a+ T6 Y. Q6 n
(1)外销房的土地是批租或出让的,是按照容积率来计算楼面价的,针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人,土地是有年限的。  p" z2 J' N. w( e
(2)内销房的土地是没有所限的,针对的客源是本地人或外地人。从98年开始内销房也实行土地批租,一般来讲批租的住宅土地年限为70年,内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销(侨汇房)。 5 k; M8 H% T5 f
*(3)平价房,土地便宜,价格便宜,政府用来解决特困户,五年不准上市交易。
4 d! r* s8 x* @* j  N( N6 A4 X" c上述三类住宅房2001年8月1日起统一土地年限为70年并取消内外销等交易对象限制。 4 D# E' L$ c" P)7、计算公式: 5 K$ V; T( ~5 E. t
容积率:总建筑面积/土地面积
) a: z. G( P! \建筑密度:建筑占地面积/土地面积× 100%
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绿化率:总绿化面积/土地面积× 100%
; I/ X' l5 }5 n1 ], `集中绿化率:集中绿化面积/土地面积× 100%
2 k+ b- R- c3 e* i0 H  c0 n得房率:套内建筑面积/建筑面积× 100% $ e; @& P7 }* `1 T7 X1 U
建筑面积=套内建筑面积+ 公共分摊面积=套内建筑面积×分摊系数  ]; Y9 m* ***@3 g+ ^. g6 Y) ~; C: q
公共分摊面积包括:小公共面积(所处的楼层的公共面积)和大公共面积(底层的大堂、设备层)。- J$ K: z& E7 H
套内建筑面积= 关门面积+套内墙体面积+分割墙体面积/2   m$ e0 Z/ w1 `: Q2 j
=建筑面积/分摊系数
) s/ e! A% J6 {2 K/ [- R* |7 u封闭式阳台:面积计算100% 7 r% g# C7 @, m
敞开式阳台:面积计算50% + R( F& {. N9 A5 t! d& L0 p
阁楼、露台,一楼花园,一般赠送 6 W6 p) F0 Q7 G" t
住宅交付时的要求 7 c- h2 a$ \# R& R9 L( t
(1) 交付使用许可证,入住许可证
0 L: S0 F  ~# I1 a! t% _(2) 质量保证书
5 @! m" W! I& b! M' m1 B: z(3) 产品使用说明书
2 R3 r" G4 K; G4 \' T1 F% H前提,全部验收合格(包括