房地产典当详解.doc

房地产典当业务要点
房地产的概念
房地产的涵义
所谓房地产,一般是指房产和地产的总称,包括土地和地上的以房屋设施为主要形式的定着物。
房地产是房产和地产的结合体和统一物,由于房地产具有空间位置不可移动的特点,从而与动产相区别,一般称为“不动产”.具体而言,房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、办公楼、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、卫生、体育用房等;地产是指土地及地下一定范围的立体空间,包括地面、地上一定空间和地下相关的基础设施等。
二、房地产商品的类型
在现实中,房地产经济活动的内容相当广泛,涉及社会生产和再生产的方方面面。总体而言,一般可将房地产商品分为三大类
建筑地块
建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关,并具有特定用途的土地。城市土地整体用地结构状况大致包括以下12类:⑴工业用地⑵仓库用地⑶交通用地⑷市政用地⑸居住用地⑹商业服务用地⑺公共绿化用地⑻道路、广场用地⑼教育文化、体育和卫生用地⑽军事用地⑾港口用地
⑿其他用地
房屋建筑物
房屋建筑物是指地上的主体建筑及附属设施与建房地基的有机结合体,建筑物是地基的上层建筑,而地基则是建筑物的基础载体。房屋建筑物是房地产经纪活动的最终产品,它是房地产经营活动的主要对象。房屋建筑物由房屋建筑材料、房屋建筑地基、房屋内部设施、房屋外部环境等四个物质要素组成。
具体而言,房屋建筑物可以分为住宅和非住宅建筑物两部分。住宅是供人们居住生活之用的房屋建筑,除了满足人们“住”的需要,起生活资料功能之外,还具有社交、投资,满足人们享受和发展需要等多方面的功能。在任何社会中,住宅因其需要的普遍性而成为房地产经纪活动的重要部分,而且住宅问题往往影响到社会的稳定和发展,是以个事关全局的重大社会问题。
非住宅建筑是除住宅外的其他所有房屋建筑物的总称,按其用途不同,大致可分为以下四类:
⑴生产用房。它是各类物质生产部门的活动空间,主要包括实际用于工厂企事业单位的进行物质生产活动的车间、工场、仓库、仓储中心、标准化工业园区以及与其配套使用的办公室、实验室用房等
⑵营业用房。它是城市中商业、金融保险业以及其它各种盈利性服务业所使用的房屋。
⑶行政用房。它是指党政机关及社会团体等的办公用房及其辅助用房。
⑷其它专业用房。它包括文化教育、科研、医疗卫生用房等。
房地产产权制度
房地产产权制度的含义
房地产产权包括房地产所有权和房地产其他权利。房地产所有权势完全物权,属于自物权的范畴,是房地产产权中最重要的方面,它包括占有、使用、收益和处分诸权利。不仅表示了财产的归属,同时也体现财产所有者的权利。房地产的其他产权主要是一切才所有权重分离出来的相对独立的产权,如地役权、地上权、典权和抵押权等。
房地产产权制度是指在一定的社会制度下,人们因利用房地产而产生的由国家和社会规定的人与人之间关系的总和,即有关房地产的法律、法令、条例。以及房地产利用和房地产产权流通办法与规定的总和。它主要包括一些房地产使用的规范,多种权利适用和限制的法规,如有关房地产所有权的制度;有关房地产使用权的制度;有关房地产租赁的条例;有关房地产抵押、按揭与信托的法制;国家政府对房地产的管制权等。
二、我国土地所有权和使用权制度
1、土地所有权
指土地所有权人在法律规定的范围内享有的占有、使用、收益、处分的权利。占有权指土地的实际占领、控制的权利,使用权是指对土地实际利用的权利;收益权是指在土地上获得得经济利益的权利;处分权势指所有者在法律允许范围内对土地进行处置的权利。我国目前实行的社会主义的土地公有制,即城市土地的国家所有和农村土地的农民集体所有制。
土地使用权
指土地使用人根据法律、法规或者行政命令以及合同规定而取得的国有土地、整体所有土地的占有和使用的权利以及转让、出租和抵押等权利。它具有以下五个方面特征:
⑴权利的派生性:土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物权。
⑵客体的有限性:土地使用权的客体仅限于地面,不及与地下资源、埋藏物。
⑶目的的特殊性:取得土地使用权的目的在于进行房地产开发建设。
⑷取得的法定性:土地使用权的取得必须经过法定程序。出让、转让取得除依法签订合同外,还必须依法向县级以上地方人民政府房地产管理部门登记,领取土地使用权证。划拨土地使用权亦必须依法进行,并办理登记手续。
⑸使用的期限性:土地使用权是有期限性的。土地使用权的权利依照国家法律的规定实行行政划拨和国有土地使用权出让双轨制,农村集体土地实行无偿使用制度。不同方式取得的土地使用权具有不同的权利和义务。通过出让方式取得的国有土地使用权由最高使用年限的限制。土地使用年限期满后,如未申请续期,或申请续期未被批准其土地使用权终止。土地使用权终止时,土地连同其他地上建筑物无偿无条件交给政