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现金流量与资金价值
一、现金流量
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■现金流量
◇在房地产投资分析中,把某一项投资活动作为一个独立的系统,把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量
■现金流入
◇流入系统的资金
◇主要是销售收入、出租收入、其他经营收入
■现金流出
◇流出系统的资金
◇主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金
■净现金流量
◇现金流入与现金流出之差
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现金流量图的含义
◇现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式,即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中,表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系
现金流量图的画法
■关于水平轴
■以横轴为时间轴,向右延伸表示时间延续(流失)
■轴上每一刻度表示一个时间单位(时间点)
■两个刻度之间的时间长度为计息周期
■相对于时间坐标的垂直箭头代表不同时点的现金流量
■箭头向上表示正现金流量(现金流入)
■箭头向下表示负现金流量(现金流出)
■箭头的长短一般与现金流大小成正比
现金流量的三要素
■大小(现金数额)
■方向(现金流入或流出)
■作用点(发生的时间点)
有关规则说明
■0点是何意
◇当前时点、资金运动的时间始点或某一基准时刻(三个含义)
◇可以表示第一个计算周期的期初
◇初始投资要视为发生在0的位置
■除0以外的其它时刻点
◇表示该计息周期的期末
■期初与期末的关系
◇第n期的期末代表下一周期的期初
■期末惯例法
◇现金流量一般是在计息周期内随意发生,不一定正好发生在计算周期的期初或期末,但为了简化计算,都要假设将本计息周期内发生的现金流量的代数和都发生在期末
■(五种基本模式)
■开发-销售(开发商开发商品住宅)
■开发-持有-出租-出售(开发商开发商业物业并经营,最后出售)
■购买-持有-出租-出售
■购买-更新改造-出售
■购买-更新改造-出租-出售
二、资金的时间价值

■资金时间价值的含义
◇同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值
◇不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值
◇利息、利率是资金时间价值的体现
■资金具有时间价值的原因
◇资金增值-货币有在一定时间内通过某些经济活动产生增值的可能
◇价值补偿-时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿
■资金时间价值大小的决定因素(三因素)
◇投资利润率-单位投资所能取得的利润
◇通货膨胀率-即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿
◇风险因素-对因风险可能带来的损失所应获得的补偿
■资金时间价值计算的基本原则
◇不在同一时点的资金不能比较大小,也不能直接进行代数运算
◇必须先将发生在各个不同时点的资金量换算到同一时点,才能比较大小和进行代数运算

利息和利率的概念
■利息
◇指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿
■利率
◇是在单位时间内所得的利息额与借贷金额(本金)之比
利率的类型(四种)
■基础利率
◇是投资者所要求的最低利率,一般采用无风险的国债收益率,我国采用存款利率。
■同业拆放利率
◇概念
△是银行同业之间的短期资金借贷利率
△同业拆进利率-银行愿意借款的利率
△同业拆出利率-银行愿意借出的利率
◇典型
△伦敦同业拆放利率(LIBOR)-我国对外筹资成本利率即为LIBOR加一定百分比
△新加坡同业拆放利率(SIBOR)
△纽约同业拆放利率(NIBOR)
△香港同业拆放利率(HIBOR)
■存款利率
■贷款利率
利率的经济功能(五种功能)
■积累资金的功能
■调整信用规模的功能
■调节国民经济结构的功能
■抵制通货膨胀的功能
■平衡国际收支的功能
利率的决定和影响因素▲
理论派别
利率决定因素
古典学派的储蓄投资决定理论
由储蓄和投资决定,具有自我调节功能
流动性偏好利率理论
利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平
可贷资金利率理论
利率由可贷资金的供求决定
可贷资金需求由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素组成
可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄三个要素构成
可贷资金的需求函数是利率的递减函数
可贷资金的供给函数是利率的递增函数
IS-LM曲线模型的利率理论
利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成
利率取决于货币供给与货币需求
货币需求是收入的增函数,利率与收入存在决定关系
均衡利率与均衡收入同时实现
马克思的利率决定理论
利息是贷出资本的资本家从借入资本的