房地产的资金来源.doc

北京市房地产市场资金来源分析
2008-06-12 14:20 来源:北京市经济信息中心
 
房地产业是一个典型的资本密集型行业,北京市房地产业对投资(最终资本形成)的最终依赖度达到67%以上。现阶段,在从紧货币政策的大背景下,我市房地产市场资金来源状况成为各方关注的焦点。
 
一、资金来源依旧充足,预计奥运会后压力增大 
 
虽然央行坚持从紧的货币政策,有些房地产企业资金紧张到要靠“卖地”来缓解,但从北京市房地产市场资金来源看,开发资金依旧充足,但增速出现了放缓的迹象。2008年1-4月房地产开发投资本年资金来源小计保持平稳增长,但较今年一季度增幅有所下降。其中,占全部资金来源比重最大的金融贷款增长较快,年初增幅曾一度创出近三年来的新高。虽然受物价上涨影响,建安成本有所提高;但受2007年全年房地产新开工面积持续负增长的影响,今年1-4月份房地产施工面积增长平稳,再考虑到受奥运影响,部分建筑工程将会受限,所以今年我市房地产开发市场资金依旧充足,不会出现紧张局面。但是,随着今年土地供应放量,1-4月份新开工面积增长加快,再加上奥运期间搁置的工程量,预计奥运会后资金需求将呈现出加速上涨态势,给资金来源带来较大压力。
 
二、房地产信托重新成为较受欢迎的融资工具
 
2005年以来,国家就开始收房地产信贷闸门,近年来,央行又先后多次加息(加息对于房地产市场的影响?),提高商业银行存款准备金率,进一步收缩商业银行的贷款规模(为什么要这样呢,这样对于商业银行的意义何在)。传统房地产市场的主要融资渠道被宏观政策卡紧,但我市房地产开发资金来源中金融贷款增长却高于房地产开发资金增长速度,而且占房地产开发资金来源的比重持续增加。从金融贷款的构成看,在紧缩的大背景下,银行贷款本不该出现大幅增长,而是应该出现规模下降;实际出现增长的应该是房地产企业向非银行金融机构的借款,其中房地产信托重新成为了较受欢迎的融资工具。今年3月份,北京信托的5亿元规模的“瑞信”房地产投资信托成功发行;5月下旬,北京信托又推出了“创赢一号工业地产收益权集合资金信托计划”其个人以及机构投资者最高达16%的年预期收益率对市场具有一定的吸引力。在银行银根紧缩,股票证券市场动荡的大环境下,房地产融资正逐步走出“
银行贷款”和“上市股权受让”的两个极端,对更多中间产品的选择,使得房地产开发资金来源多元化,成功破解了房地产企业融资难题。
 
三、利用外资比重持续下降
 
自2006年,有关部门出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》、《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》,3份与外资有关的重要政策之后,不仅使得场内的外资谨慎起来,更对积极准备入场的外资提高了准入门槛。从统计数据看,自2006年下半年起,在我市房地产开发投资中占比很低的利用外资在逐年持续下降,利用外资增速在今年一季度出现短暂反弹后,4月份再次变负。
 
四、关注问题
 
(一)民间借贷合法化,将房企彻底从银行贷款中解脱出来
 
2008年5月8日,中国银监会发布了《小额贷款公司试点指导意见》。意见中指出,自然人、企业法人和其他社会组织可以投资设立小额贷款公司,这是为民间借贷行为松绑。虽然在此之前,在江浙一带,民间资本借贷已经非常盛行,2007年无锡市的“地王”,全部依靠民间借贷进行资本运作,但却没有法律依据,这次《意见》的颁布,使得民间资本借贷合法化,将房地产企业从银行贷款中彻底解脱出来。同时,《意见》规定了小额贷款公司的准入条件、资金来源方式、贷款利率上下限等项目,虽然66%的资本充足率等规定降低了小额贷款公司自有资金的杠杆作用,但也为以后继续开放民间资本市场打下了良好的坚实基础。在宏观调控的背景下,银行系统的流动性持续下降,但在金融系统中流动性依然充足,这就是我国民间借贷快速发展的根基,也将成为房地产企业未来融资的重要途径之一。
 
(二)取道中间业务,收益虽高,风险也大
 
在银行贷款难度日益增加,房屋销售持续萎靡不振的情况下,积极改变融资模式成为房地产企业可持续发展面临的必然趋势。单靠房屋销售获得的利润毕竟有限,只有通过资金运作,才能带来利润的较快增长。债券市场是我国资本运作的最大平台,通过债券市场多元化的组合,把公司变为向广大投资者、投资机构提供的一种投资产品;这种取道中间业务的融资方式,将为企业带来较为充足的开发资金,但同时也给企业带来了较大的风险。以房地产信托为例,一般投资期限是1-2年,社会投资者投资房地产信托产品的收益水平一般可以达到5%-6%的年收益率,高于4%左右年收益率的基础设施信托产品。虽然信托计划一般设有质押、抵押和第三方担保等保障,但受房地产项目销售进度影响较大