房地产融资渠道研究.doc

房地产融资渠道研究文献综述
摘要
本文以企业融资理论为基础,在阅读了大量的文献后对房地产融资渠道做了综合分析与评价。本文分析了房地产业各融资渠道的研究的意义,房地产行业的特征,目前房地产行业的融资渠道,并对它们的优劣势进行对比分析。在此基础上文章对我国完善和拓宽房地产融资渠道提出了一些关于政策方面和企业方面的对策及建议,这些包含我国房地产企业、政府部门以及金融机构都应采取相应措施。本文旨在对房地产融资渠道形成一个综合预览。
关键词:房地产;融资渠道;行业
1、房地产融资渠道研究的意义
对于房地产融资渠道研究的意义大部分的学者都是从房地产对一个国家的重要性以及房地产本身的特点出发。例如张莹认为房地产业作为国民经济的一个重要产业,它的健康发展对促进我国经济的发展有着非常重要的作用。同时,房地产业是一个典型的资金密集型产业,资金如同企业的血液。房地产融资渠道是否畅通关系到房地产业能否持续健康的发展、关系到我国经济能否健康稳定的发展、关系到我国居民日益增长的住房需求能否得到满足。庄云认为房地产开发是一个与资金筹集和运作密切相关的过程,房地产项目开发过程中,对资金的需求大量、集中,企业融资成功与否关系到房地产项目能否顺利进行甚至整个房地产企业的生存发展。王国银认为房地产业作为资金高度密集型行业,开发经营一个项目需要投人大量的资金,与此同时,房地产投资周期长、流动性差、受社会经济发展影响大和易受国家宏观经济调控的影响等特征,使得融资对房地产企业尤为重要。
西安荣华集团有限公司的白建平认为房地产企业由于工程项目开发的需要耗费的时间较长,加之资金占有和使用量巨大,除非其经济实力十分雄厚,否则很难不依靠融资来进行项目开发,可见房地产企业进行融资活动是十分必要的。因此,对于融资渠道的把握对于企业整体的生产经营和发展就显得尤为重要。
从上述观点可以看出:房地产行业对一个国家占有十分重要的位置,房地产对资金的需求量很大且其对整个国民经济的连带作用导致如何进行融资安排对于房地产企业甚至是国家来说都是至关重要的。因此对这个行业的融资渠道的研究显得十分重要。
2、房地产行业特征
对于房地产行业特征的研究,主要分为两种角度,一种是就整个房地产行业的分析不分地域,另一种是主要针对我国的实际状况。对于房地产行业的一般性特征可以概括为:对资金的需求高,投资周期长,高风险,高收益,对金融行业有很强的依赖性。针对我国具体的情况是,企业数目多,但是规模普遍偏小,房地产上市公司较少,企业的实力较弱,竞争比较激烈。
下面就一些学者的意见运用表格进行对比:
作者
年份
观点
布谷尔德
2004
资金密集型,高投入,高产出,高风险
黄正
2007
资金需求量庞大,对外源融资的依赖性很高,土地、房产的抵押是房地产开发融资的重要条件,房地产开发企业的风险主要体现为经济风险与财务风险
姜楠
2007
资金需求大,期限长,后期一次性回收,风险大
柳琳琳
2007
投资金额高,回收期长,高风险高收益,开发模式具有整体性,操作难度大,开发仅仅是基础,运营才是关键
陈松灿
2008
发企业数量多而且大部分规模小,典型的垄断竞争市场,行业内企业间竞争比较激烈,,买方的谈判力量较弱
鞠海龙
2008
资金密集型,人才密集型,很强的地域性,企业规模偏小,实力弱
张莹
2009
开发资金需求量大,资金回收期长,面临多重风险
表1:房地产特征表
3、房地产的融资渠道
当前房地产融资市场的主要特征是一是以银行信贷为主导的单一融资格局:二是其他融资渠道虽然总量不大,但是却代表了房地产融资市场的发展方向。
对目前房地产的融资渠道的研究主要包括传统的融资渠道和创新的融资渠道。传统的融资渠道主要包括银行贷款,预售贷款,发行股票,发行债券。创兴的融资渠道有利用外资、房地产信托、房地产基金,上市融资,夹层融资,典当融资等
下表中就一些学者的观点进行了对比和总结
作者
时间
观点
耿翠萍
2007
内部融资,主要是自有资金,包括一些票据、债券、可抵押贴现、立即出售的楼宇,以及在近期内可以回收的各种应收账款等,外部融资又可以分为间接融资和直接融资。间接融资主要是从金融机构获取贷款。直接融资主要是包括股票、债券融资,房地产证券化和房地产投资基金等多种融资方式。
高聚辉
2006
一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金;二是银行贷款,包括企业信用贷款和
项目贷款;三是上市发行股票募集资金;四是发行企业债券;五是房地产投资信托,包括资金信托和资产信托等形式;六是房地产基金;七是商业信用;八是海外资金,包括外商直接投资以及其他形式投资。
刘莉,宋伟
2004
做市商制度为核心的柜台市场交易,上市融资,房地产信托,.房地产基