地价评估历年综合计算题总结.doc

历年综合计算题总结
根据对于98~
04年真题中综合计算题的分析,总结如下。
一、审题
(1)明确题目要求。确定题目要求的估价时点(注意估价时点距土地取得时间的间隔,明确剩余土地使用年限[02实务第一题])、
估价结果的形式(单位地价、楼面地价、总价)、年期、地价内涵(划拨使用权价[04年实务第3题]、承租土地使用权价格[02年实务第3题]、抵押价格[00年实务第1题]、开发程度[04年实务第3题]等)。
(2)梳理有关资料。题中给出的信息交错在一起,审题时应注意分类。
有关信息包括:①土地及其地上建筑物的信息,如土地面积、土地取得时间、土地出让年限、容积率、物业分割情况、建筑物经济耐用年限等;②市场上同类物业经营信息,如租金水平、出租经营费用等;③房地产开发建设信息,如建安综合造价、开发周期、分期投入情况等;④其他信息,如土地还原率、综合还原率、利息率等。在解题过程中,一些参数(如建筑面积、相应的商场、办公楼面积分摊等)必须通过指标换算才可能取得,一些信息(如计划自留2000平方米作办公用房使用等)往往产生迷惑作用,因此,需要对信息进行分析归类,根据答题要求,逐步处理。
也可将题目提供资料分为两类:一是有关估价对象资料,审题时需留意估价期日、估价对象范围(是否含地上建筑物)、权利状况、土地出让时间及出让年期等地价影响因素;二是市场调查资料,该类资料是解题的基础,也是选择方法的主要依据。收益法一般会给出了同类物业的客观收益和运营费用,建筑物的重置价格等资料,审题时需留意所给资料的具体说明;还要注意题目中给出了哪两种还原率,这对确定解题思路至关重要。
(3)审查关键内容,考虑资料取舍。一般收益法所给资料较多,既有房屋实际造价,又有房屋重置价格;既有写字楼的实际租金,又有市场客观租金。审题时要考虑哪些资料能用,哪些资料不能用,做出初步判断。另外,题目中一般对各项出租费用(如管理费、保险费、房产税等)的费率取值基数作了详细说明,审题时应注意。
二、题型分析
第一部分
综合计算题
综合计算题: 该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力,每道小题的解答通常贯穿一种主要方法,但方法中所需某些条件未直接给出,需借助其他方法计算得到。
(一)、剩余法+收益法
以剩余法为主线,其中预期开发价值需借助收益还原法求得;
[典型例题:00年实务第1题]
解析:折旧年期,计息期。
[00年实务第1题]
某公司于1998年10月通过出让方式获得一宗5000平方米土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张,该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问该公司可贷多少款?
项目其他有关资料如下:
(1)该大楼1~3层为商场,建筑面积为3000平方米,4-15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期二年,第一年投入60%,第二年投入40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房,其余部分以出租方式经营,预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。
目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元,同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米,办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。
(4)经过调查,有关参数确定为,房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%,保险费为建安造价的2%0,税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年,残值率为2%。另外,当地土地还原率为8%,综合还原率为10%,银行贷款利息率为10%。
标准答案:(一)审题
(1)明确估价对象,正确选择方法。本题名义上估算贷款,实际上是计算地价,对象是有限年期的土地使用权价格。由于涉及到房地产出租经营,存有收益,以及经房地产开发建成综合楼,需要倒算地价,因此,应考虑收益还原法和剩余法的结合使用。
(2)明确估价时点。本题的估价时点为2000年10月,距土地经出让取得的时间间隔有2年,剩余土地使用年限为48年。
(3)明确价格类型。由于需估算的贷款和总地价对应,因此,在估算过程中,除了需要估算单位面积地价外,最终结果应体现出土地使用权年限为48年的总地价及相应推算的贷款额。
(4)了解资料内容。题中给出的信息交错在一起,审题时应注意分类。有关信息包括:①土地及其地上建筑物的信息,如土地面积、土地取得时间、土地出让年限、容积率、物业分割情况、建筑物经济耐用年限等;②市场上同类物业经营信息,如租金水平、出租经营费用等;③房地产开发建设信息,如建安综合造价、开发周期、分期投入情况等;④其他信息,如土地