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最全面的踩盘技巧汇集
关于踩盘
讨论背景9 h4 K- ]' h( z; B* Q, W
最近公司的踩盘活动较多,发现在踩盘过程中有很多信息是可以不用去现场就可以查到的,有些信息到了现场还是得不到。于是脑袋里出现了一些问题——踩盘的目的是什么?主要调查哪些信息?踩盘的方法及注意细节等。
看了很多解疑的资料,结合自己一些踩盘的感受,写了这篇文章,目的主要是为了把自己对踩盘的认识和以后该注意的地方罗列起来,以便在以后的踩盘中能有更大收获。
一、对于踩盘的认识0 T8 e+ P4 Y% E/ O4 B% D. b
1、踩盘在市场调研中的地位# e9 @# [" k/ Q
当今竞争激烈的经济环境下,市场调研的作用越来越大,是决策的重要甚至唯一依据,“没有调查就没有发言权”。在国外的一些成功企业里,用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。在资金量很大的房地产行业中,市场调研的作用更是不可忽视。
在我看来,房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。而调查的数据信息中,一手信息往往比二手信息更真实可靠,更具有说服力,但调查的难度也较大,尤其是客户需求调查。踩盘属于一手信息的重要搜集途径,是非常重要的。
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2、踩盘是为了解哪些信息
很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决,去踩盘不是浪费时间吗?这个问题长期捆饶着我,总觉得踩盘好象没多大作用,很浪费时间,因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了:
基本技术指标——各大房产网和项目网站8 n# {5 I9 A% S3 \
项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站
推盘节奏——项目动态监控
户型配比——市场信息网,自己打开楼盘表数(有点烦琐), [) D* c& f* z, `0 g
销售率——网上备案都能查到(用已售量除总供应量); e; D3 M& _. E% a8 H! Q
购房者对楼盘的评价——业主论坛
到底还有哪些信息需要踩盘来了解,我通过查阅一些资料,看了很多帖子,基本上搞清楚踩盘到底有什么作用了:# Z7 s) ^7 l! z6 i- [
(1)对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受;
(2)可以了解一些项目的细节,比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。还有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等一些产品细节的认知。
(3)可以调查到一些网上无法查到的数据信息,比如客户调查,细致价格、停车调查、入住情况调查、真实销售情况调查等。
关于这些信息的搜集方式在下文中会详细讲解。
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二、踩盘信息搜集方法& P& H! t6 S6 J" R
1、对各种环境的感性认识$ b. D R8 d: B9 t7 Z
踩盘不能只在售楼部和项目里面打转,关键是感受到一些数据不能表达的东西。这就需要你不仅仅只局限于在售楼部和售楼员交谈,你还要到项目周边走一走,看一看,体会一下氛围。
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“衣食住行”与大家的生活密切相关,一个区域,各个阶层、年龄、文化的人对楼市的看法都不一样,所以一定要注意关注一些关系到生活方面的东西,比如经济、文化、真实交通、目前配套、居住氛围等。, `0 Y1 @" z6 N; k, E, q+ d
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2、对营销方面的感受; ?4 \( R& H3 V1 U
对于在售楼盘来说,有关它的营销方面的信息也是很重要的,比如销售人员的素质、销售案场的包装、样板间的设置等。这些方面主要通过观察和交谈来了解,必要时要仔细拍几张照片。8 L- J6 L) T: U4 H
3、对产品细节的关注
产品细节方面包括工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等,这就需要你想办法到小区内部去对这些有关产品观察和感受,注意和其它同区域楼盘作个对比,必要时候也要拍照。' ~' F( C. O- _1 e
4、客户需求调查
客户调查在市场调查中本来就是难度最大的一项内容,踩盘中的客户调查只是庞大的客户研究中很小的一部分。
踩盘中的客户调查往往不可能得到具体数字,更多偏向感性的认知。基本上都是通过在现场观察,和来访客户交谈来了解。看一个项目当时的销售热度,我们可以在销售中心外面呆上一段时间,观察在一定时段内来访客户。要了解客户群层次,可以间接问一下售楼员(如这里买房的都是什么人啊?素质不会太差吧等),或者直接找几组客户,通过和他们交谈来感受。6 X J& S+ [& c7 H- q: N$ w
5、细致价格