特征一土地供应成交.ppt

十八届三中全会后长沙房地产市场走势
湖南中原研究中心
风已起花将开
PARTⅠ
新时代下的宏观环境
新形势下****李时代)”中国梦“如何实现:中国已经不可能沿袭高消耗、高投入的老旧模式,而是必须统筹“稳增长、调结构、促改革”。
简政放权—推进结构改革与制度创新,已经进行的是取消部分审批项目,未来将进行行政管理、财税、金融、价格等改革
加大开放力度—在上海试点自由贸易区,在深圳发展前海深港现代服务业合作区,在西南升级“中国-东盟自贸区”
扩大内需—收入分配改革、提高第一次分配的比例、税收制度改革等等
推进新型城镇化—农村土地确权、农村土地自由流转、户籍制度改革、城乡统筹发展新举措、计划生育制度的改革(继续释放人口红利)等等
总体而言:“政左经右”,更加开放的经济、更加可控的政治体制。
内部政经环境
长期规范房地产行业发展
短期控房价任务艰巨
地方调控自主权增加
十八大新政政策解读
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十八届
三中全会
市场化
财税
改革
土地
改革
推进城乡一体化
建立城乡统一
建设用地市场
一揽子财税改革工程
本届三中全会强调“市场决定性”,我们预计未来楼市政策将逐步摆脱过去全国一刀切的模式,根据城市特性产生分化,并加快探索房地产长效机制的建立。然而在长效机制成熟前,为保证楼市稳定,现行调控手段仍将继续实行。
城镇化
楼市调控逐步去行政
十八届三中全会后长期房地产政策走向
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2013年10月中央政治局集体学****明确“保障的归政府、市场的归市场”的住房供应体系总方针。预计接下来两个月住建部、国土部以及地方政府将陆续出台相关保障房的相关措施。
市场化改革——市场保障并行走
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限价限售
高端住宅市场有望逐步放开
作为为达成年度房价控制目标而采取的短期行政干预手段,其形式意义大于实际意义。在市场化起决定性作用的思路作用下,商品住宅市场尤其是高端住宅市场的限价限售措施有望逐步放开。
融资环境
继续支持政策导向型房地产开发,兼顾市场效益
以银行信贷为主的间接融资渠道,一方面将继续支持中小套型普通商品房以及保障房的开发建设,另一方面将为更多市场化下效益良好的企业提供资金支持。此外,为实现增供应目标,房企再融资有望开闸。
限购政策
不同城市区别化对待
新一届政府一改以往中央一刀切的宏观调控模式,鼓励各地开展因地制宜的差异化调控措施。限购作为逆市场化的行政指令,有望在房价走势平稳、供需结构平衡的城市率先逐步退出。
购房限贷
短期内难以全面放开
虽然市场化配置得到前所未有的强化,但住房本身离不开民生问题这一属性。在保障房建设稳步推进但尚未完全覆盖低收入住房困难家庭的当下,将继续限制部分人士利用金融杠杆投机入市。
短期行政化措施难全面放开
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北京推出自住型商品房,探索“夹心层”住房保障。然而,经济适用房滋生诸多问题尚未解决,自住型商品房如何避免重蹈覆辙,其又能走多远,仍值得关注。
2013年
9月
北京市住建委发布消息称,北京自住型商品住房确定位为商品住房属性,面向自住型、改善型住房需求家庭,保障房轮候家庭可优先购买。
2013年
10月
北京积极加大涉及自住型商品房的地块供应,根据已成交地块与待成交地块中自住型商品房的建设面积推算,预计年底前完成2万套自住型商品房的供应目标将顺利达成。
2013年
11月
首批7个2013年北京第一批自住型商品房项目规划设计方案在规划展览馆正式对外开放。首批7个项目分布在四个区县,可提供自住型商品房16000余套。
资料来源:中原集团研究中心根据公开资讯监测
土地出让
采取集中建设或者配建等多种形式,通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞拍
供应规模
2013年底前完成不低于2万套自住型商品住房供地,今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模
销售对象
为本市具有购房资格的家庭,本市户籍无房家庭和经适房、限价房轮侯家庭可优先购买
套型面积
以90平方米以下为主,最大套型建筑面积不得超过140平方米
销售价格
原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定
流转规则
原则上5 年内不得转让,5 年后转让差价的30%交纳土地收益等价款
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土地制度改革——长期而艰巨的任务
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三中全会用词较多地阐述了打破土地二元结构,实现农地入市流转的决心,然而,鉴于土地问题的复杂性,牵涉面广,其将是一个长期的任务。
但不容置疑,接下来各地将开启大规模的开展土地改革的试点。
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“赋予农民更多财产权利”
“建立城乡统一的建设用地市场”
长期目标:打破土地二元结构,实现农地入市流转。
与十七届三中全会“逐步建立城乡统一的建设用地市场”的表述相比,此次