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农业政策与法规
天津市滨海新区某项目分析
2010年5月16日
第一章项目决策背景
内部因素:目前我司在建项目仅有西客站南广场项目,公司需要投资新的项目。
土地市场因素:北京的土地招拍挂政策尚不明朗,房山项目拿与不拿尚待研究,(房山窦店的土地单价限价4700元/㎡,高佃二村将不低于此价格)。本项目体量适当,转让价款应在公司承受范围之内。
商品房市场因素:天津作为最早的三个直辖市之一,与北京、上海比较,商品房价格有一定的上涨空间。万科金域蓝湾的价格17000元/㎡。
政策因素:国十一条出台后,北京制定了更为严厉的“京十二条”,而天津的“津六条”较为缓和。中央默许天津的政策,不难看出中央对天津的政策照顾。
第二章项目概述
21>.1项目招拍挂信息





-1

-2
-3
-4

40年
100米
≥20%
≤50%
≤
商服

F2
40年
100米
≥15%
≤55%
≤
商服

F1
70年
100米
≥20%
≤50%
≤
居住型公寓
37826
E2
出让年限
控高
绿地率
建筑密度
容积率
土地用途
土地面积(平方米)
地块编号


教育:朵儿幼儿园、滨海国际中小学、泰达第二中小学、滨海学校、南开大学泰达学院。
医疗:泰达国际心血管医院、泰达医院、华达医院、华泰医院。
商业:泰达时尚广场、乐购、友谊名都。
文体:泰达图书馆、泰丰公园、泰达时尚健身休闲公园、泰达足球场。
交通:津滨轻轨;公交(503路、505路、507路、508路、509等);滨海国际机场;塘沽火车站;天津港。
银行:中国银行、兴业银行、交通银行等。
其他配套:宝力豪健身俱乐部、泰达万丽酒店、天保酒店、泰达中心酒店、泰达国际会馆、上岛咖啡、SPR咖啡、国际名品店、时尚精品店、餐厅、电影城、迪吧、酒吧、咖啡厅、滨海国际会展中心等。
第三章项目法律及政策性风险分析





依据挂牌成交确认书,竞买人为天津瑞湾国际商务中心有限公司,而从目前掌握资料来看,《划拨宗地界址图》的用地单位为天津港(集团)有限公司,与我司介绍项目并谈判的却是天津北方石油有限公司。三家企业的关系是什么?需要进一步落实。

施工图设计招投标
监理、施工招标
委托测绘院放线,
出具放线报告;
区规划处现场验线,
审核验线报告。
安全措施登记表
签订土地出让合同
规划方案的报审
办理项目地名手续
办理项目环保手续
土地确权
办理用地规划许可证
国有土地使用证
规划设计成果报审
市政工程规划方案
办理项目建设投资计划
报审项目建筑设计方案
报审消防证明
报审人防证明
大配套证明
小配套证明
报批建设工程规划许可证
审查施工图设计合同,
项目地质勘察合同;
监理合同审查;施工合同审查
办理施工图审查
建设工程验收合格证
消防验收
准入阶段大小配套证明
办理施工许可证
办理销售许可证
使用计划
住宅准许使用证
分户土地证

1、签订土地出让合同
【办理单位】土地交易中心
【所需材料】无
【时间周期】1个工作日
【所需费用】详见文本
【取得材料】《土地出让合同》(3本:1正2副)
办理用地规划许可证
【办理单位】土地交易中心规划局
【所需材料】
2、土地出让合同
土地出让金、交易费交费证明
【时间周期】5个工作日
【所需费用】无
【取得材料】《建设工程用地规划许可证》
3、土地确权
【办理单位】各区规划处地政科
【所需材料】见文本
【时间周期】7个工作日
【所需费用】无
【取得材料】在1:500地形图上签发土地确权意见加盖章
4、国有土地使用证
【办理单位】各区规划处地政科
【所需材料】见文本
【时间周期】30个工作日
【所需费用】见文本
【取得材料】《国有土地使用证》
5、规划方案的报审
【办理单位】规划局建管处
【所需材料】
【时间周期】8个工作日
【所需费用】无
【取得材料】规划方案审定通知书

6、市政工程规划方案报审
【办理单位】规划局