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二手房买卖合同中应包括哪些基本内容
http://house. 2005年07月15日14:05 新浪房产
网友提问:二手房买卖合同中应包括哪些基本内容?
专家回复:依据我国《合同法》及业务实践,下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的:
一、当事人的名称或姓名、住所
这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等,以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
二、标的
这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接);原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。
三、价款
这里也是很主要的内容,主要写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请按揭贷款;定金;尾款等。
四、履行期限、地点、方式
这里主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。
五、违约责任
这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。
六、解决争议的方式
这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式,需要注意的是,如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
七、合同生效条款
双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后,财产如何进行返还。
八、合同中止、终止或解除条款
按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定,合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。
九、合同的变更与转让
在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
十、附件
在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。
二手房买卖中定金和意向金的区别
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案例介绍:王先生经沪上某知名房产中介公司介绍,决定购买杨女士所有的一套商品房,三方签订了房屋买卖居间合同并约定一周后签订正式的买卖合同,之前王先生已向中介公司支付意向金人民币2万元整,当日他授权中介将该笔款项以定金方式支付给杨女士,双方适用定金罚则。一周后,杨女士改变主意将房屋卖与他人,并要求中介公司解除与王先生的房屋买卖居间合同,王先生认为杨女士违反约定在先,应当双倍返还,即返还4万元。杨女士不肯,双方进入诉讼。
0 l& ^6 t" :双方签署的房屋买卖居间合同中虽有相关定金罚则的约定,但由于杨女士没有实际收到定金,且其也没有授权中介公司代为收取定金,王先生支付的是意向金,而不是定金,不能适用定金罚则。杨女士只需如数返还2万元,无需双倍返还。新浪乐居论坛) X8 C7 W* N
案例评析:在二手房买卖过程中,合同双方因法律知识的欠缺往往混淆“定金”﹑“意向金”的性质和作用,对两者的不同理解,直接影响定金罚则的适用。
0 J' g! z6 j5 G新浪乐居关于定金,根据我国担保法和合同法的有关规定,是一方当事人向另一方当事人支付一定的金钱作为债权的担保,它具有以下特点:(1)定金必须以书面方式约定;(2)定金数额不超过合同标的额的20%;(3)定金自一方向另一方实际交付时生效;(4)定金罚则的适用:给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金;(5)债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。其中,第(4)项是定金制度最重要的特点,也是该制度发挥担保作用的基础,因此定金具有制裁违约行为的性质。
4 M% F* Q! A3 g新浪乐居关于意向金,虽然我国现行法律没有明确规定其含义,但在实践中却广泛适用。一般认为,其属于预先支付的款