2011年沈阳房地产市场高端居住物业产品价值研究3.ppt

小结
楼层平面布置普遍为2-4户。
户型设计以两居、三居为主。
户型设计以平层为主,个别项目设计有跃层户型。
普通高层户型设计以面积适中的两、三居为主。
观景高层户型设计以面积超大的舒适型三居为主。
同一栋楼的户型面积区间较为纯粹、统一,保证客群的统一性。
一线高端住宅(柏翠园、长青湾),除了注重对外部景观资源的利用外,更注重项目整体楼座价值的均好性,通过打造高品质、奢华内部景观或提升其他产品力得以实现,其观景高层与普通高层户型打造与价格差异并不悬殊,可实现利润最大化。
小结
项目
楼号
楼层数
(层)
单元户型面积(㎡)
单元面积
(㎡)
建筑
宽度(米)
高宽比
估算
沈阳天地
3#、4#
41
102、115、116、156
489


世茂
五里河
1#、4#
58
97、150、170
97、170、198
417
465
2#
34
216、248
464
3#、5#
52
48
162、238
198、213
400
411
6#
54
85、112、143
340
金地
长青湾
18-1#
26
176、186
362


18-2#
26
200、200
400


B区
18
200、260、260、200
520


16
200、200
400


F区
26
140、175
315


柏翠园
1#
13
170、170
340


2#
28
200、200
400


7#
27
260、260
520


浦江苑
5-8#
32
156、106、156
418


4#
32
68、132、151、155
440


银河丽湾
6#
22
260、265
525


万科城
1#、2#
34
100、140
240


3#
31
159、159
318


6#
7#
32
15
169、169
338



4#
5#
31
32
240、240
480



超高层建筑为满足高宽比,拉大建筑宽度一般采用两种方法,一种是通过增大户型面积拉大进深,一种是设计成塔楼(夹板) 。但较常见的为设计成塔楼。
30层以上建筑普遍以面积适中的大一居、两居、三居为主,户型面积多在170平米以内。30层以下户型则普遍为面积在200平米以上的超大三居、四居。
30层以上建筑,高宽比估算(楼层*3m/建筑宽度)普遍大于7。
当银河丽湾建筑宽度(进深),其整层建筑面积增大至525㎡,加大了板楼户型功能空间划分的难度。
小结
沈阳高端项目中夹板(板塔结合)建筑的设计形式
(根据地块特征的差异有所区别)
竖向扩展空间大
1
横向扩展空间大
2
3、楼层平面布置
公寓
天玺
华府新天地
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沈阳高端公寓项目
平面布置以对称形式的核心筒式楼为主。
户型设计都是平层。
楼层平面布置户数普遍居多,集中在16-25户。
户型设计以零居、一居为主,辅以少量两居以及个别三居。
户型面积区间较为统一,南向户型面积较其他方向面积稍大。
个别项目随着楼层的增高,适当减少楼层户数增大户型面积(天玺、皇朝万鑫)。
二、高端项目产品细节研究
建筑风格
楼座摆放及梯户比
楼层平面布置
户型设计特点(住宅项目不同居室的户型设计特点及取舍)
户型各空间尺度
装修、配置及公共空间
特色建材及施工技术
景观打造
4、户型设计特点
世茂五里河
建筑面积:84㎡
套内面积:56㎡
一室两厅一卫
得房率:%
建筑面积:110㎡
套内面积:74㎡
两室两厅一卫
得房率:%
纯朝南小户型局部设计多向采光点,打造全明户型。
但小户型设计中餐厅的分区并不明晰。
得房率偏低。
设计多处大面积赠送空间来弥补户型其他不足。
小一居
小两居
4、户型设计特点
世茂五里河
建筑面积:149㎡
套内面积:110㎡
两室两厅两卫
得房率:74%
建筑面积:95㎡
套内面积:71㎡
两室两厅一卫
得房率:75%
小两居:纯朝南,局部设计多向采光点,打造全明户型,只设计一个公用卫生间,赠送大面积阳台弥补户型其他不足。
大两居:南北通透、全明采光及各功能空间的舒适度。主卧室是套间设