万科上海区域新项目前置工作制度及作业指引.doc

万科上海区域新项目前置工作制度及作业指引
目的
为落实集团及区域提高项目运营效率的战略要求,保证前置工作质量,控制投资风险,特制定本制度
范围及流程
(包括总部决策、区域决策项目)


:指项目通过决策之前,应完成的项目开发流程。其目的为加快项目运营效率,达到获取土地后进入实质开发操作的效果。前置工作具体包括:土地属性分析,客户定位,产品建议书,规划方案设计、成本控制、经济测算等工作。
集团总部:指万科企业股份有限公司
:上海区域本部
:指上海区域内全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。
:区域企划部、设计工程部、营销管理部、综合管理部、各成员公司项目发展部、市场营销部、设计部、工程管理部、成本管理部、财务管理部等。
4、责任分工

在当地项目信息获取后,负责决策是否跟进并展开前置工作。并确认项目的战略要求,如:战略意义、项目定位、客户和产品方向,并负责确定和批准前置工作计划。
负责组织、监督相关人员完成新项目前置工作,偏置项目立项及决策报告,并最终审核签署,对其真实性及可行性负责。
结合公司实际现金运营状况,审核新项目融资方案和现金流预测表,并对新项目经营计划负责。
如果新项目获取后,项目经营计划、规划方案等发生调整变化,则负责审核调整的可行性,并对调整后的经营计划、规划方案负责。同时负责获取集团,区域相关部门同意。

负责新项目前置工作的总体管理和协调
负责土地属性收集和分析
负责项目发展相关文件的汇总、编写及报送,包括:七对眼睛表单、立项及可研报告等
负责发起新项目立项会、前置工作听证会、决策会的申请
负责项目获取工作

负责完成新项目的市场、客户、产品定位分析工作
负责完成产品建议书
负责审核设计方案是否满足客户需求(产品建议深化)
负责确定项目销售计划及定价策略。

负责新项目设计用地分析
负责确定项目系列归属,根据客户需求确定是否采用成熟或标准化产品(如果采用创新产品,则需报集团确认),并确定单一产品方案。
负责完成用地强排,概念设计直至详细规划方案的前置设计工作。

负责完成新项目的经济测算
负责完成新项目的运营计划排定

负责确定项目开发计划,并对其实现负责;

负责单一产品成本测算
负责确定新项目目标成本,并负责在前置工作中对各环节进行成本控制和管理,对最终项目目标成本实现和成本控制负责。

负责在项目获取后,正式规划报建前10天内组织项目产品决策会,确定规划方案并对目标成本及经营计划进行检讨,形成产品决策会(如果项目经营计划发生变化,在公司总经理决策后需报区域或集团同意)
备注
当进行区域新城市项目发展工作时,由区域管理层负责决策是否跟进并展开前置工作。
当进行区域新城市项目发展工作时,上述成员公司专业部门职能由区域本部相对应的专业部门承担。
5、新项目前置工作流程和要求