上海市洛克双喜国际广场营销策划方案.ppt

洛克双喜国际广场营销策划方案
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纲举目张
市场研判
产品定位
三大优势阐述
价格策略
产
品
功
能
联
动
互
补
效
应
论
证
合
理
性
客
户
之
间
的
联
动
效
应
销
售
推
案
投
石
问
路
策
略
预计回笼资金
依
据
风险共担方案
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市场分析报告
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全市办公楼市场概况
1、租赁市场行情概述
2005年,上海写字楼租赁市场异常火爆,特别是甲级写字楼备受市场追捧。,%。%。%,增长势头远超亚洲其他主要城市。
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2、办公楼销售市场行情概述
销售型办公楼被各路投资者看好。
目前写字楼整体买卖跟租赁的比例已经从原先的10%一下跃升为35%。买卖客户增加的同时,整体价格上涨,%,单位平均售价达到了15674元/平方米。
全市办公楼市场概况
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(1)2005年全年办公楼成交量及价格走势分析
从成交价格来看,2005年下半年,成交价格波动较大,主要是成交物业的结构性调整,11月郊区成交物业量增加,拉低了总体成交均价。到了今年年末最终将价格定在了15231元/平方米,价格又开始呈回升态势。
从成交量来看,。1月至11月全市成交量呈平滑起伏状,,占第四季度总成交量的57%,%。这与开发商年末为加快回笼资金而加大销售力度有关。
从走势来看,3月份以来陆续出台的宏观调控措施,似乎对办公楼市场并无波及。
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(2)2005年全年办公楼供需情况分析
,其中长宁供应量居于第二位,,%;
从需求而言,,长宁区预售登记量居于第三位,,%;
2005年全年的供需比为1:,略显供不应求;而长宁区的供需比为1:,呈现供大于求的状态。
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(3 )2005年全年区域价量对比
从成交均价来看,长宁区位居第二,在黄浦区之后,达到18047元/平方米;
从成交量来看,浦东依然是成交大户,,%,长宁区位于第三,,该状况令长宁区与浦东、普陀相比呈价高量低之态。
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(4)2005年分季各区办公楼物业成交量和成交价分析——成交量分析
纵观全年成交情况,各区第四季度成交量大部分都大于其他各季度。第二季度明显成交量最少,%;
而第四季度,由于浦东、卢湾的突出表现,促使成交量最大,%,%。
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(5)2005年分季各区办公楼物业成交量和成交价分析——成交价分析
纵观全年成交情况,各区的成交价格差距逐渐缩小,除卢湾区成交价格呈逐季递增以外,其它各区成交价格上下波动;
第四季度长宁区的成交均价明显呈价跌量升状,%;
同时长宁也是本年度第二大供应量区,大供应量造成了市场价格的竞争。
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