成都地产A项目开发策略案例分析.doc

成都地产A项目开发策略案例分析
2005年在成都市温江区开发的环岛别墅“香颂岛”,2006年在成都
市CBD商务区开发的太升路封面建筑“锦天国际”,2007年在内江
市开发的“世纪花园”二期。2008年,W房产完成了世界历史文化遗
产地都江堰市约2000亩的土地整理,储备开发土地超过千亩,力争
2013年开发总面积达到300万mZ,成为以成都为中心、覆盖中西部
地区的全国性房地产知名企业。


项目位于四川省成都市红星路88号,属于成都市第二级分区内,
交通十分便利,市政配套设齐全,有多家中小学校及市政公园坐落于
此。,可达到春熙路;
业市场;向北靠近游乐园、临近RBD区域,具有较好生态休闲环境;
项目地处的红星路聚集了报业集团等相关创意性的媒介产业,区域逐
步形成较好的创意氛围;项目周边聚集了大量的老居住区,具有较强
的居住氛围;虽然项目处于城市商业边缘区域,但未形成较浓的集中
商业气氛;项目靠近休闲中心区域,具有绝好住区位置。
项目整体场地较为平坦,项目东、西、北面均临城市级道路,项
目周边多以80一90年代老式居民房,商业及生活环境处于中低水平。
南面与创意产业标杆建筑红星路35号及北师大实验中学隔街相望。
城市主干道红星路位于项目东侧,向南靠近支路方正东街;向西靠近
社区道路—北书院街,方正东街、北书院街周边环境较为宁静商业
气氛不浓;地块呈“长方形”,进深较窄,临街城市快速主干道A面
宽较长,具有较大的噪音;地块周边都是传统居民区,四面临街地块
没有绿化资源可利用。
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项目地块位于红星路8S号,土地由两块相邻的性质不同的宗地
组成:一块是住宅用地,一块是咨询商服用地。
亩(),其中:商服用地:3432平米,住宅用地:
平米。:其中:商服用地容积率不大于6,
可兼容不大于50%的住宅;住宅用地容积率不大于5,可兼容不大于
10%的商业。项目建筑密度要求为:住宅用地密度不大于1570,商服
用地密度不大于45%。以上规划指标决定了项目的容积率和密度都不
高,对项目的总体建设面积有很大的影响,也就是说项目规划设计的
总建筑面积不会超过5万方,这对项目开发经济指标的实现,将造成
十分大的困难。
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在经历了资金极度紧张的2008年,公司对于现金的需求和保障
更加重视。随着2009年公司市区内其它项目的清盘和青城山大型别
墅项目的全面启动,迫切需要一个具有稳定现金流入的项目来平衡公
司2010年至2012年的现金流。在这样的背景下,公司对A项目的开
发要求如下:
(l)实现项目当期利润最大化,即项目内部收益率(IRR)应不
低于20%;
(2)最大限度控制开发成本,项目静态投资收益不低于15%;项
目取得施工许可证发布开工令后3个月实现销售,取得预售许可证后
3月回收不低于1亿元现金,后期每季度现金回款不低于5000万元;
(3)开发周期尽量缩短,实现现金最快速回流;即项目开发周
期不超过24个月,销售周期不超过20个月。
(4)合理配置产品组合,控制销售风险,增强抵御市场风险的
能力,保证稳定均衡的销售去化速度;
2项目市场环境和竞争分析


在成都的房地产市场,自2002年开始,外地的知名开发企业包
括中海、万科、华润、龙湖,以及后来的和记黄埔、九龙仓、中信、
中粮等纷至沓来。这些国字号及港资开发商论整体实力和开发资源都
比成都本土开发商更有竞争力。W房产只能算是成都本土的中型规模
开发商,在品牌、资金实力和资源整合能力上都没有竞争优势。

这几年随着国家对房地产开发秩序的整顿,以及土地市场的公开
拍卖和银行的紧缩银根,使得房地产开发对资金的要求越来越高,进
入门坎也越来越高,一般没有一定资金实力的小型企业己经很难进入
成都房地产市场了,对于W房产来说潜在的竞争对手主要是:
(1)外地有实力的投资商。成都的土地价格和市场风险几乎是西
部最良好的城市了,越来越多新的外地投资商尤其是有实力的专业地
产投资商开始瞄准了成都。
(2)其他行业有实力的企业。房地产毕竟是这几年投资回报非常
高的行业,非常多的企业都想涉足这个行业,虽然随着国家的政策调
控,这样的热情有所消退,但还是有一些资金实力雄厚的企业想进入
这个市场。

目前商品房的替代品主要是由二手房、经济适用房、安置房、廉
租房及租房等,其中经济适用房