成都某房企应对房产调控策略.doc

成都某房企应对房产调控策略
府杯”,并获得了国家建筑施工的最高奖项“鲁班奖”。XX集团公
司也因此多次荣获建设部及省市主管部门授予的“全国建筑安全先
进集体”、“四川省建筑业先进企业”、“四川省建筑业最佳企业”、
“四)}}省质量效益型先进企业”、“四川省用户满意企业”、“四川
省诚信守法企业”、“纳税大户”等称号,并取得了银行评定的AAA
信用等级。集团投资控股的XX房地产开发公司年开发能力20万平
方米以上,已成功开发了数十万平方米的住宅和商业地产。XX房产
作为本土开发企业,占有天时、地利、人和等优越条件。靠自己雄厚
的自有资金,持续开发并使企业不断发展。公司经历了多年高校房屋
建设与房地产开发,最了解知识阶层人士需要什么样的房屋与环境品
质。故打造的楼盘总是透出墨香和诗情画意,格调情趣高雅,受到了
广大业主们的赞誉。作为XX房产的母体—XX集团是一支具有二十
多年建筑施工经验的团队,为XX房产提供了坚强的技术支持与技术
保证。
二、房产发展状况
·四川XX房地产开发有限公司是由四川XX建设集团有限公司投资
控股,具有二级资质的房地产开发企业,,年开
发力百万平米以上,已完成房产开发逾百万平米,待开发项目数百万
平米,土地储备数千亩。所开发的项目多次被评为“中国名校教育地
产成功开发典范”、“四川省质量过硬,服务满意优秀住宅项目”、
“成都市畅销楼盘”、“十佳优秀住宅地产项目”、“2005华西第
二届TOPSO房地产年度排行榜最佳人居环境奖”、“2007年最值得期
待楼盘“、“2007最佳区域代言楼盘”。同时,四川XX房地产开发
公司还荣获“四川房地产综合实力排行榜本土品牌20强”殊荣。目
前在售楼盘有三个:主要分布在郸县、新都,拟建项目两个,另有待
开发土地面积近千亩。公司土地储备5个,权益面积127万平方米。
如图卜2所示,城市不同区位的土地储备结构呈现等量分布。
按城市区位分布,市中心、城市近郊、城市远郊的计容建筑面积
和住宅建筑面积大致呈现等量分布,土地储备结构较为合理。住宅占
比85%,住宅开发是公司的主要开发方向。
第二章新政出台背景及内容分析
第一节出台背景分析
一、中国房地产发展简史
第一阶段:理论突破与试点阶段(1978至1991年)①
1978年中国理论界提出了住宅商品化、土地产权等观点。1980
年9月北京成立北京市城市开发总公司,从此拉开了房地产综合开发
的序幕。1982年国务院开始在四个城市进行售房试点。1984年广东、
重庆等地开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的
起步阶段。1987年n月26日,深圳市府首次公开招标出让住房用
地。1990年上海房改方案出台,开始建立住房公积金制度。1991年
始,国务院前后共批复了24个省市的房改总体方案。
第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年)
1992年房产改革全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年
“安居工程”先开始启动。1992年后,房地产业急速增长,月投资
%。房地产市场在局部地区一度曾出现混乱局面,
在个别地区出现了明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后,
房地产业投资增长率己大幅回落。房地产市场在经历一段低迷后开始
复苏。
第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995年至2002年)
随着商品住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高,住房己
成为新的消费热点。1998以后,随着住房实物分配制的取消和按揭
政策的实施,房产投资进入快速平稳发展时期,房地产业成为中国经
济的支柱产业之一。
第四阶段:价格持续上扬,多项调控措施出台的新阶段(2003年
以来)
2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格明
显上涨。随之而来国家出台了多项针对房地产行业的调控政策。
第五阶段,2009年以来,房屋价格以近乎“诡异”的反弹方式
持续上扬。价格与成交皆创历史新高。
二、历史上的调控及影响
历年楼市调控
1998年开始住房分配货币化一1998年7月3日,国发(98)23
号文《国家国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的
通知》一1998年下半年起停止住房实物分配方式,逐步实行住房分
配货币化
2001年刺激消费以繁荣房地产市场一4月19日,发布了关于对
消化空置商品房有关税费政策的通知:为消化空置积压商品房,促进
房地产市场健康发展,积极防范出现金融风险,经国务院批准,财政
部、国家税务总局发布了《关于对消化空置商品房有关税收政策的通
知》规定。
2002年土地使用权转让规定,规范土地市场—2002年5月9