海口市海口祥阁项目商业物业策划建议.doc

海口祥阁项目商业
物业策划建议
凌峻(中国)房地产策划代理机构
二零零六年八月
目录
一、 项目定位思考 3
二、 餐饮娱乐行业市场要点分析 4
三、 项目区位分析 7
四、 项目商业业态定位 8
五、 项目规划建议 16
六、 招商建议 25
七、 经营管理 27
八、 提示 29
项目定位思考
1、对原“家居产品采购中心”定位的思考
原定位思路主要是基于海口房地产大环境的逐渐复苏,从而引发与房地产相配套的家具、建材、装饰材料等家居产品的大量需求,由此而导出“家居产品采购中心”的定位。虽然此定位也面临着市场同质化竞争、项目自身区位优势不突出、规划欠缺等方面因素,但从可行性及对于促进首层销售方面的因素来看,我司对此定位仍持肯定态度,此定位可作为备选方案,以备不时之需。
2、从商业项目定位的可变通性思考
项目现时从市政建设、居住及商业环境、周边竞争项目等方面有以下几个不确定性:
项目现在地段的市政道路设施建设情况尚未明朗
周边居住、商业氛围的改善尚存在很大的不确定性
项目周边的商业项目定位及招商情况不明,要密切关注其竞争性
从商业项目本身的特性看,定位就没有唯一的答案,同样一个商业项目,在不同时段、不同市场需求、不同的开发战略考虑、不同的赢利模式等因素的影响下,其商业开发定位迥异,这和住宅的开发有很大的差异性。这是因为,住宅一般只有居住一种功能,但商业项目根据不同因素,有购物、餐饮、娱乐、休闲、专业市场、物流中心等多种发展方向,并可应时应需作出相应调整变换。
基于此认识,结合项目所处环境的不确定性,本项目的商业定位并非是一成不变的,而是应具备相当的可变通性。
3、对项目眼前不利因素的认识
本项目面临的不利因素较多:人口少、商业不成熟、交通欠便利、周边电力村/货运场影响环境等等,但这些都是暂时的不利因素,若以发展的眼光看待,随着海口房地产大环境的向好,区域形象改造力度的加大,这一切问题都将迎刃而解。
所以,我们应以发展的眼光看待本项目的商业前景:从长远来看,项目周边将形成较大型的居住社区,因而将引发社区消费的需求递增。
餐饮娱乐行业市场要点分析
餐饮业
1、发展概况
建省前后发展迅猛,海南菜、粤菜最受追捧
海口“早年”的餐饮酒家,多位于大同路、海秀路、老机场路、海甸岛等地,大部分做的都是海南菜和粤菜,生意异常火爆。由90年至1994年底,这些酒楼的名气如日中天,生意达到高峰期,也是建省后几年省会海口最早一批具有代表性的餐饮企业,成了当时海口食客津津乐道的地方,但受经济环境及市场的影响,现在早期的代表性餐饮企业不少已经衰落。
90年代中后期涌现多元化发展局面
自95年始,在经济大环境起伏翻涌的影响下,海口餐饮业开始呈现多元发展的局面,路边大排档、高档酒楼、中档餐饮、品牌洋快餐等相继得到发展。但此时餐饮市场仍倾向于中低档消费,整体经济的不振也影响了餐饮市场容量、层次及品类的提升。不过,此阶段已初步奠定了海口餐饮业的基础,为其后续发展埋下伏笔。
新千年后呈现百花齐放格局
步入新千年后,随着海口经济的逐渐恢复,海口餐饮业出现了百花齐放的繁荣局面,全国各地风味佳肴纷纷进驻,餐饮经营品类愈发丰富、餐饮环境向观景休闲方向升级,金龙路中华美食一条街、“新外滩·复兴城”项目正是这股变化趋势的代表,市场竞争也趋向激烈。
2、现状
市场竞争激烈低消费占据市场主导
经过前几年的急速发展,海口餐饮业已出现餐饮网点密集、高度同质、市场竞争环境日渐恶化的状况,市内多处餐饮集聚点遍布风格、档次、经营手法类似的餐馆酒家,引发起“一元钱风暴”(一元一斤虾、一元一个象拔蚌、一元一只鸡等)等恶性竞争的泛滥。
另外,海口经济实力的不强始终是困扰餐饮业进一步发展的关键因素。陶然居、卞氏菜根香、谭鱼头火锅店三大家在一年内的相继败退,从市场的反馈及商家的反省,可见海口仍是中低档餐饮为主流的市场,普罗大众最接受的仍是百来元即可三五知己聚上一顿的价格底线。
旅游市场尚未充分挖掘
旅游市场近年的趋势是自助游游客数量的飚升,针对这部分客源的需求及游玩特点,市场仍缺乏足够的应对手段以吸引他们。这群客人在就餐上当前仍处于散乱状态中,有针对性、有计划地去宣传吸引他们的场所尚不多见。
娱乐业
1、发展概况
行业环境恶化,缺乏规范监督
上世纪90年代初期,海口休闲娱乐业曾经辉煌无比,是全国娱乐界的坐标,但在十余年后,海口休闲娱乐的耀眼光圈却未能保持下来。虽然海口的夜间娱乐产业发展已成规模,不少品牌店无论是基础设施还是服务水准都不比其它城市差,但由于缺乏规范的行业监督,一些不正规的色情、宰客娱乐场所的存在败坏了海南娱乐业的名声,给游客造成了不安全感。尽管海口每年过夜游客多达500万以上,但游客在担心人身安全、消