苏州瑞富广场招商方案及计划实施细则.doc

瑞富广场
招商方案及计划实施细则
苏州瑞基房地产开发有限公司
2009-5-5
招商的成功与否,是关乎后期经营问题与影响前期营销中投资者信心的决定性因素之一,也即是说,它不仅关系到发展商的资金能否顺利回笼,也是影响后期经营的关键。
作为立于企业的战略高度的招商营销,怎么说服商户往往成为商业物业成功营销的第一步。本篇将对本项目的招商作详尽的分析及定位,其中包括招商整体策略、招商客群、招商政策、招商步骤、招商方式、招商推广等。下面将针对各部分作一一阐述。
一、招商整体策略
1、本项目招商定位:立足苏州、辐射江浙沪
对于招商途径,将主要通过三种渠道来进行。一种是自主招商,即利用自身优势及对市场的把握和掌控能力直接进行招商;另外一种是利用目前与各行业协会和专业批发市场的关系基础,借助其在业内的权威势力和资源优势间接的为本项目的招商工作服务,而这两种渠道招商在实际的开展过程中也是相互交融、不可分割的;第三种是有效利用官方资源,进行招商。
2、招商执行阶段策略:品牌、本地先行,异地伺机而动
6月
7月
8月
9月
10月
筹备阶段
前期筹备
招商阶段
品牌商户招商
本地散户招商
开业阶段
异地商户招商
筹备开业
正式开业
二、招商客群定位
1、定位分级
为了对招商客群进行细分,以便对后期的招商政策及招商步骤提供指导和依据,我们对本项目所有的招商潜在客群进行了等级划分,其中级别越高,说明越是本项目的主力客群。
一级:与现有品牌哥弟同档次的,店铺设计及陈列富有鲜明特色的中高档次品牌商家,如拉夏贝尔、雅莹、贝拉维拉等,春夏类主力价位在600元~1200元不等;(一层)
二级:与苏州十全街、观前街(非主街)相当的由散户经营的特色中高档次服饰店,春夏类主力价位在300~500元不等;(一层北、二层)
三级:悦色坊、千色店、免税直通等品牌护肤化妆品店,主力价位在150元~500元不等;(二层)
四级:针对2岁~5岁孩童的品牌益智类玩具,如迪斯尼、丹妮、木玩世家等,主力价位在50元~150元不等;(地下)
五级:与杭州四季青、上海七浦等同档次价位的服饰类商家,春夏类主力价位在120元~300元不等;
六级:具有地方特色、形式多样的时尚简餐、创意类 DIY工房等,人均消费在30元~100元不等。
2、商级分布
根据本项目的定位方向,针对上述商家的级别不同及各楼层人流量和消费结构的差异,结合商家的租金承受能力,我们将上述六级商家分别设定于广场不同的位置区间,但实际的招商过程中可根据商家情况作细微调整。
地下一层:整体出租,聚集人气,以四级、六级商家餐饮、游乐、儿童玩具为主;
一层:体现项目档次定位,拉动散户入驻的一、二级品牌商家、个性时尚店为主,辅以招牌咖啡类简餐;
二层:体现项目定位,以可看可逛性较强的二级、三级商家为主,辅以个性饮食工坊、创意DIY等,供消费者休憩;
三层:租金承受能力较低、促进招商成功率的二级、三级、五级个性时尚商家为主,辅以个性饮食工坊、创意DIY等,供消费者休憩,增加人气。
三、商铺分割方案
1、分隔原则
以不破坏项目整体时尚、流行、大众的大方向为原则,考虑不同级别商家对商铺经营面积、租金承受能力、准入门槛等各项因素实行商铺分割。实际招租过程中,可视具体情况,合并或再分割单元商铺。
2、单元商铺面积段统计

面积段
20以下
20-30
30-40
40以上
合计
一楼
0
3
12
4
19
二楼
33
22
7
11
73
三楼
74
23
7
1
105
总计
107
48
26
16
197

面积段
20以下
20-30
30-40
40以上
合计
一级
0
0
8
0
10
二级
29
25
13
11
78
三级
23
22
2
1
48
四级
0
0
2
1
3
五级
50
0
5
0
55
六级
0
1
0
2
3
总计
102
48
30
17
197
四、招商政策
1、资格审核
为保证瑞富广场管理的统一,管理公司对所有的楼层和区域的功能及经营品种进行了科学的分区,入驻客户必须严格遵守瑞富广场的功能及经营品种分区规定。
2、定价策略

参照类似项目的租金定价:
名称
位置
面积
(平米)
计租标准
租金
(元/平米/月)
定位
粤海广场
-1
10
实用面积
350
小商品市场、创业基地
1
10-20
420
2
10-20
350
3
10-20
300