天启开启 合肥圣联磨店项目营销思考与规划探讨2011.ppt

红海中,创造一片蓝海
圣联合肥磨店项目营销思考与规划探讨
合肥开启
2011 03 18
核心思路提炼
【壹、策略前思考】
————学****冬泳
————山水之外,发现城市的人文原点
【贰、读城】
【叁、品地】
————远郊飞地?近主城宜居板块!
【肆、谋略】
————时间换空间、类型换客源——总价是金
【伍、定位】
————外城、内城:一个项目,两种表达
【陆、战役】
————多产品线同步发售、冰河期的引爆之战
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【壹、策略前思考】
学****冬泳
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当海啸不再是传说
3月16日合肥限购令出台,本地人三套房限购
海啸前夜,我们今天的抉择
产品线
代表个案
户型面积
市场表现
整体表现
50-80平
(低总价投资、首置)
伯益经典华城
65-80
限购前100套/月,限购后50套/月,来访客户明显减少
刚性需求下降
富世广场
36-40
基本稳定,处于正常状态
铂客公寓
76
受政策影响,蓄客量少,开盘时间推迟
新华国际
50-70
政策出台后来访客户明显减少,交易量下降约45%
80-120平
(首置、首改)
印象西湖
mini墅 87
基本稳定,处于正常状态
进入观望通道
华邦光明世家
100
挑高LOFT公寓,附加值产品,去化较正常
中环城
88-105
来访客户少,后期房源蓄客较少,延期推出
***
80-110
限购前130套/月,限购后50套/月
120平以上
(再改)
恒盛豪庭
125-144
销售量明显下降
基本停滞
中央宫园
157-204
销量基本处于停止状态
金色名郡
136
由之前的10套/周下降至2-3套/周
天下锦城
洋房
销售情况比较差,来访客户少
刚需首置产品
明星产品
低总价投资产品
调控下的合肥市场简述:大户型基本滞销,低总价产品与类型化产品成为近期市场亮点。
大户型基本滞销
65㎡
73㎡
112㎡
伯益经典华城
MINI墅
87㎡
36㎡
40㎡
45㎡
富仕广场
天启观点:调控下市场三类产品可能热销–首置产品(低总价)、终极改善、类型化明星产品
终极改善–跳过首改直接成为再改
首置产品–总价是关键、低总价投资产品也将受到追捧
明星产品–符合市场需求的类型化产品
挑战与机遇:三大危机,一种转机
危机二
地缘性客户缺失
危机三
调控下的需求骤减
磨店原有人口基数较少
动迁户有动迁小区安置,户均2-3套
职教城老师收入较低,且有集资房
改善型置业(首改、再改)需求下降
投资性置业受限,且投资门槛提升
危机一
开发成本较高
土地成本较高
银行信贷紧缩
放大客户基数是关键
客户在哪里?我们看见的是一片树林还是一整座森林?
核心使命:确保安全成功下的利润最大化
确保绝对成功
而非风险成功
资金的快速稳定回笼
投资与刚需客群的全覆盖
开盘引爆市场
战略目标
提升板块价值,完成客源结构更新
战术目标
确保开盘后的快速回款
两个目标:战略目标、战术目标