天启开启上海闵行区夏朵小城营销策划执行报告.ppt

认识论
机遇
竞争
产品
政策
板块
竞合关系
搏弈
消费需求与市场供应的矛盾
政策调控与价格走势的矛盾
政策带来的影响
板块布局与竞争
板块发展与成长
错时竞争品牌引领
既共同竞争又共同发展
城市郊外迷人的小城
两种产品两种市场
{认识论}之{机遇}
银行对100万以上/单价7000元以上商品房只允许七成按揭贷款
上海市关于期房限转的有关规定
上海于2004年4月20日正式开始实行商品房预售网上登记
提高二次购房首付比例
投资性购房贷款利率提高
政策回眸
即将出台政策:征收物业税、降低预售标准
+
{政策}
政策带来的影响
1、一系列政策的出台,目的是规范房地产市场,抑制投资过多,增长过快的现象,从政策来看,中高价房市场将会受到一定程度的抑制,尤其是对于高价商品房与中环线附近商品房受到明显的影响。
2、对于底价房市场来说,由于政策的放款,市场放量将逐步加剧。
特别是放宽预售标准(专门针对底价房),
将预计有500-600万中低价房提前上市,市场供应结构发生变化。
加之三城九镇的开发、300万方平价房的投入等措施都使得该价位段市场放量增加;
市场竞争的焦点将转移到中低价市场上来
政策调控与价格走势之间的矛盾
2004年1季度房价再次实现突破,。但4月份以后,房价增幅明显放缓。
政策调控使上海房价并未受到明显的影响,市场仍然处于小幅增长的态势。
据统计,今年1-%、%、%、%,%。)
从供求状况可以看出,2003年房地产市场已经从过去的供不应求转向供略大于求的状态。
消费需求与市场供应之间的矛盾
但今年1-5月份,
市场供求状况又转向供小于求的状态。
小结
1、政府通过政策调控抑制房价,但从目前来看,整体市场并未出现明显的反应,局势并不明朗。
2、政策带来的影响应该说对底价房的消费者--老百姓有益,但对于开发商来说,底价房的加剧放量导致竞争也在加剧,未来的竞争将集中于中底价房之间的竞争。
本案
各板块布局与竞争
森林体育城板块
莘庄板块
春申板块
吴径板块
科学园板块
颛桥板块
{板块}
各板块基本概况
板块名称
发展特征
代表楼盘
目前公寓价格
客源结构
莘庄板块
受地铁和莘庄商业中心及南方商城之利,供应量大、交投活跃,日趋成熟
名都城四期、新梅莘苑;
7000-7500
元/平米
全市客源
春申板块
作为上海四大居住示范区之一,开发体量庞大
万科假日风景、春申景城、柏林春天等
6500—7200
元/平米
全市客源
颛桥板块
依托沪闵轻轨通车之契机,带动了各站点周边及颛桥老镇的开发
东苑米蓝城等
6300-6500
元/平米
本地客源、市区自住客源
老闵行板块
依托老闵行成熟配套和莘闽轻轨交通而发展,环境优越,人文资源浓郁
金榜世家6期、
金铭府邸4期
4900—5000
元/平米
本地客源、市区客源
旗忠森林体育城板块
旗忠森林体育城居住配套用地、处于开发启动期
夏朵小城
动迁房价格
4500-4700元
/
紫竹科学园板块
4900—5500
元/平米
由大学城、研发基地、森林半岛组成,依托周边学校资源,科学研发基地,目前已经启动
科学园/交大/市区客源
康河原味
吴径板块
配套完善/靠近科学园/无轨道交通/但有数路公交通市内
紫晶南园
小高层
4500元/平米
本地客源、
市区客源