天启开启保利连云港连云新城项目营销提报.ppt

保利影响一座城市的力量
保利连云港连云新城项目营销提报
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核心思路提炼
问题
基础客源先天不足
规划远景与基础客源严重不匹配
城市
向心力弱、流通差
似海?非海!两个连云港!
入市
划时代:城市与海
保利进港城:城市事件、营销城市
突破
创时代:江苏的海
拓展客源结构:向江苏乃至上海要客户
矛盾点:江苏三大CBD之一的定位与薄弱的客源基础
当梦想照进现实
昆山花桥:依托大上海,成功实现人口外溢与产业承接
南京河西:依托省会城市,人口基数庞大,城市新中心
连云港连云新城:人口?产业现状?中心地位?……
连云港的CBD:图纸上的CBD
不到一个县级市的人口基数如何支撑连云区庞大开发量。
连云区人口+赣榆县城人口,约40万
2005年,连云港“城市向东”战略确定,政府大量拍地,至今连云区排除土地可建面积超过800万方,而连云区成交峰值的2005年仅为68万方,约占当年全市成交量25%。
城市
总面积(平方公里)
城市总人口
城区面积(平方公里)
市区人口(万)
年房产开发量(万平方米)
人均可支配收入(元)
宿迁
8555

854

150
12320
盐城
16919
815
1779


17664
淮安
8962
537
3130
270
1421
15646
苏州
8488
826
1650


29345
常州
4385
441
1638


23751
无锡


1659
268

25027
镇江
3848
269
1081
112

20949
连云港
7446
488
1532
87

16958
城市
总面积(平方公里)
城市总人口
城区面积(平方公里)
市区人口(万)
年房产开发量(万平方米)
人均可支配收入(元)
宜兴

106

64

23201
江阴

120
50
50

27119
常熟
1263
106

66

27320
张家港
999

77
60

27548
苏南苏北8城市城市指标比较
苏南4县级市城市指标比较
国展中心板块
墟沟老城板块
平山转盘板块
连云新城板块
时间:2004-2006
代表项目:海客瀛洲一期、阳光国际中心一期。
时间:2006年至今
代表项目:四季花城、瀚海国际
时间:2006年至今
代表项目:久和国际新城、天惠爱丁堡、帝豪水榭花都、福港好莱坞、映像西班牙
国展中心板块
墟沟老城、平山转盘板块
连云新城板块
板块属性:CBD核心区
海景资源:有
开发商:本土
开发简述:占据核心海景资源与政务资源,但缺少统一规划,开发无序、占山为王,开发水准与产品层级较低。
板块属性:老城、老城延伸
海景资源:无
开发商:本土、南京军团
开发简述:为筹措东部开发资金大量卖地时代,久和国际新城一期的成功令平山转盘板块成为热点。南京军团的介入提升港城开发水准、产品实现一定创新。但总体水平距离国内先进仍有距离。
板块属性:后CBD核心区
海景资源:有
开发商:本土、国内一、二线
开发简述:原CBD核心区延伸板块。海景、政务资源丰富,一级开发初具规模。国内品牌开发商介入将极大提升港城整体开发水准
连云区地产开发简阅:从无序到有序、从低端到高端。港城海时代——吹尽狂沙始到金。
占山为王
圈地运动
成熟模式
连云区主要在售个案概述:大多为05年大拍地的产物,多半开发周期超过2年,且均有较大存量。
1
天惠爱丁堡
2
久阳国际新城
3
福港好莱坞
4
帝豪水榭花都
5
映像西班牙
6
日出东方
7
四季花城
凤凰岭
1
2
3
4
5
6
7
8
8
楼盘
推案产品
未来一年推售产品
爱丁堡
小高层 3600元/㎡
小高层5万㎡
九和国际新城
小高层3900元/㎡
小高层10万方
好莱坞
小高层、高层 3800元/㎡
小高层5万方
帝豪水榭花都
高层4000元/㎡
高层7万方
映象西班牙
多层4200元/㎡
多层3万㎡
小高层5万㎡
日出东方
高层4600元/㎡
高层5万㎡
四季花城
小