天启开启农房潍坊地块竞标方案——定位篇.ppt

农房潍坊地块竞标方案——定位篇
天启&开启机构
KEY ESS 2012/10
TO
三大核心问题界定
同质资源平台
逼近风险期
板块启动期
同质资源平台
板块启动期
同质资源平台
产品研究
地块可研
城市研判
逼近风险期
同质资源平台
板块启动期
政策风险期临近
实力开发商的同质资源平台
政策风险期临近
实力开发商的同质资源平台
百万大盘板块营造\创新突破同质化
低泡沫与大供给
发展及局限性
城市人口800万左右;市区人口180万左右,但是以人口导出为主;缺乏外来城市人口,因此城市主要购房需求以内需为主,缺乏外来投资及居住型购买
①城市研判——人口
人口资源丰富但属人口导出型城市
市区人口180万
人口导出型城市
但
①城市研判——产业及经济
GDP位于省内第四
人均GDP仅为全省十二
但
城市经济总产值可观但人均收入水平较低
潍坊市国内生产总值位于山东省内第四名;目前处于省内领先地位,但是人均国内生产总值却远远落后于省内其他重要经济地区,如青岛,济南,威海,烟台等地区,因此人均消费能力尚弱于其他城市。
①城市研判——城市发展行政
东、南、西、北,四向发展,城市规模正快速拓展
南部控制工业,创造宜居环境,将成为中高端置业者向往的置业方向
重点发展物流业,努力成为全省乃至华东地区重要的物流节点
重点发展先进制造业,承担起全市经济发展重头戏任务
重点发展服务业,满足商贸、文化、教育、经济运行和居住生活等方面的需要
重点发展高新技术产业,形成高新技术发展的高地和一流平台
南部山区经济带为重点保护区域,控制重化工业向南扩张,实施保护性开发,发展特色、生态农业和轻型工业,做大做强生态旅游业
①城市研判——城市发展城市脉络
胜利街
东风街
白浪河
虞河
潍坊
市政府
以潍坊市政府为核心的中高端物业聚集区域
东风街、胜利街为城市东西黄金轴
白浪河、虞河为城市资源南北脉络
以潍坊市政府为核心的未来中高端物业,以及周围不断兴起的新兴楼盘
都预示着城市重心转移至城市东南部
①城市研判——房地产发展方向
加州·世纪尊品紫瑞园等高端项目聚集区
潍京、中央生活城等高端项目聚集区
天润·浅水湾、香颂湾高端别墅项目聚集区
以万达、阳光
100为核心的
高端综合体
聚集区域
以绿城
为核心的高端
别墅、花园洋房
聚集区域
以中建、恒大
为代表的中高端
物业聚集区域
随着国家一线开发商的进驻和高端产品的出现,客户购房热情燃起,市场竞争格局清晰,整体市场发展速度加快。
就当前一线开发商的选址区域看,未来市场竞争格局将呈现三足鼎立的局面,相互呼应,相互促进,进而带动整个市场房地产市场的迅速发展。
潍坊市房地产市场未来发展将呈现三足鼎立的局面,
以万达、阳光100为核心的高端综合体区域,绿城为核心的高端别墅、洋房聚集区域,中建恒大为代表的中高端物业聚集区域,带动未来市场发展
截止2010年12月,潍坊市商品房均价4131元/㎡,
在山东省各地级市处于低谷,价格上涨存在较大的空间。
①城市研判—省内价格低谷
①城市研判——价格持稳,存在价格压力
上涨通道已暂时关闭,补涨动力不足
数据来源:市场调研
从主城六区历年成交均价来看,主城六区成交价格稳定上涨,10-11年成交均价增幅较大,增长1000元左右;2011年末,成交均价约4400元/㎡;
截止到2012年上半年,成交均价在4450元/㎡左右;%的CPI涨幅,实际房价已降。
①城市研判——房地产价格
潍坊全市商品房市场2010年成交量突破1000万㎡,11年有所回落,降至1242万㎡;
价格方面,统计公报数据显示,潍坊市近几年商品房价格(包含二手房、经济适用房等在内)在3000-4000元/㎡之间。根据我司对一手住宅市场的监测,目前潍坊市区一手住宅均价约为3900-4200元/㎡,同比增长约10%。
成交均价稳定逐年上升,但成交量从10-11年开始放缓