西安市慈恩老街营销战略初案.ppt

点线面
易家方略
二00六年元月六日
【慈恩老街营销战略初案】
易家方略
二00六年元月六日
谨呈:世华置业
点——经验点、立足点、突破点。
线——客户线、市场线、经营线。
面——营销面、销售面、工程面。
“以点带线,以线成就面”,任何一个项目的成功必须抓
住这三个方面,形成三方面的联动,方可达到预期的目标!
今天,我们运用“点线面”的营销指导战略展开对[慈恩老街]的全面深入剖析,拟定[慈恩老街]的整体营销战略!  并围绕“点线面”的三大方面向各位领导汇报整体营销策略初步方案。  在确定整体营销战略的基础上,提供详细的阶段营销执行方案。
点
关键词:总结规律找准方向
第一章经验点
第二章立足点
第三章突破点
线
面
第一章经验点
商业定律1:业态轨迹
中国的商业业态,从50年代开始到目前为止,已经经历了5代的发展历程:
第1代商业:传统的老百货商店* 如:老重庆百货商店;
第2代商业:个体户及商业街* 如:朝天门服装市场;
第3代商业: Shopping Central名店商业中心 * 如:香港太古城、重庆大都会广场;
第4代商业:大型仓储超市* 如:沃尔玛、家乐福等;
第5代商业:Shopping Mall * 如:广州天河城;

启示:
业态是递进式关系,新的业态具有更强的生命力,新的业态
出现将会淘汰旧的业态;
商业定律2:置换定律
1、置换定律的前提从90年代开始,中国的商业已经进入了饱和状态发展,整个市场
的投资量和购买量相对稳定,甚至投资量的增长速度远大于购买
量的增长速度,导致商业出现资产负增长,商业开始出现置换定
律的影响;
2、商业置换定律市场商业容量已经处于饱和状态,新的商业形态将取代旧的商业形
态,新的1家商场开张,相应必然有旧的1家商场倒闭;
置换定律影响意义
商业营销的全面启动;以保持新的商业竞争力;必须采用更新的业态方
式及其变化,以保持活跃的市场竞争力;
商业定律3:主力店与人气点
1核心点:主力店如联华、华联、 Warlmat、家乐福、百
盛、太平洋、王府井;
其作为信赖感的象征,一方面带动整个商业
的人流量,一方面给租售实现信任前提;
2核心点:人气店 如麦当劳、肯德基、必胜客等等;
人气店最主要的是小、不大,但可以形成非
常旺盛的人气;
启示意义:
成功的商业项目运作,必须把握好主力店与人气店的相互配合、相互联动经营。
商业定律4:运营时间
[ 商业租赁的3、6、9、12运营时间定律]:
* 3:从开业前提前3个月;进入装修、备伙期;
* 6:从开业前6个月;进入签约期;
* 9:从开业前9个月;进入洽谈期;
* 12:从开业前12个月;进入投资意考察期;
商业定律5:租售前提
1、商业招租公司 * 如戴德梁行、美联等等;
* 主要负责香港及国内的品牌公司招租;
* 费用方式:成交收钱,2面收;
2、商业管理公司 * 如3M等等;
* 主要负责商业的统一管理;
启示意义:
商业的租售必须以品牌的运营管理公司为基础。