天启开启宁波奥克斯钱东项目商业规划定位报告.ppt

天启&开启
二零零六年八月
宁波奥克斯钱东项目商业规划定位报告
宁波商业简析
鄞州商业分析
项目概念定位
商业体量论证
商业业态定位
大型商业业态建筑要求
报告目录
产品组合--8号生活广场
以餐饮/足浴/咖啡厅为特色的生活风情广场
两层层面设计能够贯通,各个店面能够自由到达
三层设计为运动休闲场所
商业面积体量论证
项目商业辐射能力界定
项目辐射的目标消费者定位
商圈间竞争和项目承载容量
项目商业面积的界定
论证流程
项目商业辐射能力界定
第一层级:服务于本项目为主,以社区配套为主
第二层级:服务半径1km,强辐射区,辐射半径包括了华泰剑桥、金湾新城、四明春晓、春江花城/东峪新村等社区
第三层级:服务半径1-3km,居住区商业的弱辐射半径,包含了东湖花园、格兰云天、都市森林、小城花园、兴裕新村等社区
从辐射半径来看,如果定位为城市次副中心,则基本涵盖了鄞州中心区的主要社区
项目商业目标消费者定位
目标消费者
人口特征
消费能力
消费特点
增长潜力
参考意义
居住区居民
周边社区居民,目前较为混合,有动迁居民,未来以白领精英、中小私营业主为主
有固定或高收益工作,消费能力强;相当部分群体会有汽车
以休闲消费为主,消费欲望旺盛
随着区域的升级,人口的不断导入,该部分群体的购买力在逐渐增大
可作为项目的主力消费群
高教园区师生
以20岁左右的大学生为主,少量教师
消费能力较为拘谨
以基本生活升级消费和学校特色消费为主
属于较为稳定的群体,变化不大
可作为项目的辅助消费群
商务人群
白领群体为主,年龄普遍较轻
有稳定的工作,消费能力适中
以商务消费为主,相当部分会成为区域具名]
商务区的打造有较大的不确定性,但是增长的趋势不可避免
商务区保持一定距离,且区域竞争较大,作为偶游客群,暂时可不考虑
鄞州区主要社区居住人口测算
项目
分期
户数
入住率
交房时间
现居住人口
总规划人口
项目所处区域
本项目
--
约3000
0%
未知
--
约9000
强辐射区
华泰剑桥
一期
1100
60%
2002年底
约2000人
约3300
二期
1100
30-40%
2003年底
约1300人
约3300
三期
800-900
0%
2006年
约2500
金湾华庭
--
600多户
60%
约1000人
约2000
四明春晓
--
700户左右
0%
--
约2100
春江花城
--
2300户左右
0%
未知
--
约7000
东峪新村
--
1500户
90%
已入住
4000-5000人
约5000
弱辐射区
东湖花园
--
5000户
60%
三期开始入住
约10000人
约15000
格兰云天
一期
800
70%
2003年底
约1500人
约2500
二期
700
15%
2005年底
约300人
约2000
都市森林
--
2200
0%
--
约6500
小城花园
---
约1000户
0%
未知
--
约3000
周边社区户数估计
--
20500户
20000左右
约60000
鄞州区主要社区居住人口测算
现居住人口
潜在规划人口
师生人数
项目所处区域
--
约8500
--
强辐射区
约9000
25000
--
弱辐射区
约11000
35000
--
人口
20000左右
约60000
35000-40000
居住型社区商业中心面积估计
①社区商铺人均社区内年消费额计算,按中国社区配套消费基本占到整体消费的30-40%左右,发达国际的比例可以达到40-50%标准
人均社区内年消费额=年人均年消费支出*35%=11728(2005年宁波市人均消费支出)*35%=4100元
②本项目社区支撑商业面积:居民估计在社区内实现休闲消费的最高比例可以到15-20%,考虑到竞争关系,社区居民在居住型商业区内实现10%的休闲消费,因此本项目居民在本居住型社区内能够实现的商业面积最大大约是:
=项目居住人口*年人均消费支出*社区消费比例/社区商铺保本营业额=9000*11728*(35%+10%)/8000=5963平方
③强辐射区居民支撑面积:假设强辐射区居民消费支出能够有10%的份额进入本项目=强辐射区居住人口*年人均消费支出*可能消费比例/保本营业额
=25000*11728*15%/8000=5498平方