贵港市德宝华厦营销策划案.doc

德宝华厦营销策划案
南宁宝资嘉项目咨询有限公司
2004年2月
一市场分析

(一)项目概述:
德宝华厦位于新世纪广场南面,用地面积929㎡,建筑面积12340㎡。为16层单体楼,按照规划,其中一至三层为商业、服务用途,4至13层为小户型单身公寓,14至16层为办公室。
(二)竞争分析
目前贵港市的地产持续升温,处于旺盛的发展态势,以商品房、商住楼及纯商业项目为主要供应产品,小户型产品占据比例很小,且都分布于各住宅项目中,目前市场上尚无独立推出的小户型产品。从市场反应来看,以住宅为用途的此类产品经过一段冷落期之后,已开始成为客户比较关注的产品类型,特别是其投资价值,也基本得到人们的理解和认同。根据了解,在今年上半年,估计会有一批商务公寓型产品分别推出。
(三)项目优势
1、地理位置优越。
与广场一路之隔的地段,其商业价值广泛被投资者看好。
2、产品领先。
可分可合的主力单位既可作住宅,也可作为小型办公室,此类产品领先于贵港市场,具有很强的号召力。
3、设计合理,功能齐全。
本项目以除小户型单位为主之外,从一层到三层,有足够的空间,作为商店、小超市、酒楼、娱乐、健身、美容等商务、商业配套用途。
(四)项目劣势:
周边环境差。
目前项目位置道路、周边建筑比较脏乱,对项目形象构成十分不利影响。
配套不足。
本项目所处地块狭窄,在绿化、环境上没有开发余地,难以提升项目形象
车位稀缺。
总共39个停车位,难以满足项目一百多住户的使用需要。
(五)机会点:
1、当前市场虽然产品供应量很大,但同类产品暂时没有,不存在竞争压力。
项目正对准备兴建的国际大酒店,是一个非常明显的利好因素。
3、项目地处新城区商务区,有很好的商务办公前景,而贵港目前的商务办公仍是一片空白市场,这非常有利于本项目的概念塑造和市场引导。
(六)威胁点:
1、贵港市的商务办公环境尚未形成,目前暂时不存在商务办公的现实需求,这也有待于市场的引导。
2、城市的市政规划目前朝西面倾斜,在一定时间内,广场以西的区域有待于大面积整改开发,目前这一区域显得相对落后,这对本项目也构成不利影响。
(七)目标对象分析:
根据我们对项目性质的分析,我们认为适合本项目的买家可能分为两类,我们将这两类人群的购买用途分析如下:
单身人士
临时性居住

自住用途
独立工作间
个人创业者
小型公司老板
商务办公

商业用途
租金回报
本地物业投资者
临时办事机构
外来商务人士
结论:
从买家构成上分析,以物业投资与小型公司老板两类买家占据绝大部分比例,而从用途上来分析,以商务办公用途占据绝对主流地位,因此,我们在推广上可基本忽略部分买家将本物业作为住宅用途的比例,而将推广重点确定在将本项目作为商业办公这一用途上。
基于这一思考,我们将项目明确定位为:
以办公用途为主的商务公寓。
二项目定位
(一)产品定位:投资型商住物业
定位阐述:
作为一个商住两用的物业,今后的使用者将以中小型公司、个人办公者和部分外来工作者为主。这一群体将构成一个相当大的办公物业租赁市场。作为一个商住物业,本项目的主力买家不会是使用者,而是看中其出租前景的物业投资者。
因此,我们将本项目明确定位为投资型商住物业,在销售推广的基本策略上,我们根据这一定位,将重点强调其投资价值和利益回报。
(二)概念定位:CBD商务公寓
定位阐述:
现代意义上的CBD中心区是集中商业、贸易、信息的中心机构,拥有大量的酒店、公寓等配套设施,具备完善设施的场所。CBD是现代服务业高度集中、城市景观最繁华的经济发展中枢。根据CBD的影响力和辐射范围, CBD可以分为多个等级:国际性的、区域性的、地方性的。
从贵港世纪广场这一区域的条件来看,银行、电信、邮政、市政、餐饮等行政和商业机构都集中在这一带,已基本具备小城市CBD概念的雏形。
我们在商务公寓的概念上再冠以CBD概念,目的在于提升项目商业形象,灌输给市场以新的理念,促进目标客户充分理解本项目的投资价值。
(三)市场定位: 贵港首席CBD商务公寓
定位阐述:
目前贵港还没有一座真正适用于办公的商务大楼,本项目的推出,将为这一类型的物业市场打开一个缺口,当项目的示范效应释放以后,估计市场上将会有一批同类物业跟随推出。
我们将本项目定位于贵港首席商务公寓,将使项目首先占据一个市场的制高点,确立自身市场领导者的地位。
(四)项目价值体系
立面高档空间通透
服务配套齐全
空间可灵活分割
可商可住的户型
项目配套规划
物业投资价值
正对国际大酒店
外来人员增多
CBD理念
商务氛围浓厚
办***资前景
广场商务环境
办公升级需求
同类物业稀缺
交通条件