贵阳市万东花园项目前期策划思路.doc

前言

地产代理最重要职责就是把握好开发商与客户之间的互利尺度,根据不同的市场环境为开发商赢得最大的利润;体现项目的最高价值;取得目标客户的最佳认同。敝司将时刻遵循这一点,充分发挥专业人士的智慧,为项目作出最为合理、有效的策划方案。
本策划书将围绕市场、竞争对手及项目本身进行初步撰写,望籍此能与贵司合作,共创贵阳市房地产市场的又一明星楼盘。
第一部分市场分析
贵阳房地产宏观市场分析
贵阳市房地产发展分析
近年来,贵阳房地产面临前所未有的发展良机,与全国许多城市相比,贵阳市房地产业形式一直较好,前几年空置的房比例在15%左右,近几年空置率一直较低,这与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关,也与百姓住房消费观的加强和房改的深入不可分割,还有住房信贷投入的增加,二级市场的开放,减免部分税费等因素有很大关系,贵阳市场房地产市场价格近年来一直保持上升趋势,尤其是中心区房价,高层多层升幅不同,多层升幅更大,究其原因,由于市区土地供应逐年减少,使得市区商品房尤其是多层供应相对减少,特别是去年,市政府规定市中心不建多层,因而市区房价上扬在所难免。许多市民在市中区买不起住房,而又不愿住郊区,选择点自然就放在城郊结合处,现在交通上有很大的改观。那么,市民选择这种地段的可能性就会更大,从这个角度上看,21世纪的筑城楼市将会出现新的发展势头。
贵阳市房地产郊区发展成为趋势
随着贵阳两城区旧城改造的基本完成市中心区土地资源越来越稀缺,特别是去年市政府严格控制市区土地的批租,使市中心土地供应更趋紧张,与此同时,国家取消福利分房,实行住房分配货币化,增加住房信贷的投入,开放住房二级市场,减免部分税费等一系列措施出台,极大地提高了群众的购房积极性,住房开始成为人们最大的消费,面对这一市场局面,许多外地开发商“抢滩贵阳”已成为共识。在目前市中心土地供应十分紧缺的情况下,开发商们开始把目光投向两个地区:
郊区地带:小河、花溪、金阳新区;
城乡结合地带:省政府背后小关一带、贵钢至二戈寨沿线、二桥至贵工一带、大营坡至茶店一带等。
这些昔日不被看好的土地资源纷纷升值,市郊房产开发“行情”看涨已成为不争的事实,以中天花园、榕筑花园等为代表的城郊物业,以一种城郊结合,绿色和自然环境为主要特征,倡导回归自然,脱离城市喧嚣,通过绿色环境和整体平面规划的主要内容及人性化“以人为本”为卖点的突出特点,从内涵、价值上更加符合广大中低收入消费群需求,故销售都比较红火。同时,筑城郊区住宅的文化环境也在形成,市民居住城市中心的传统观念正在发生变化,也就是这种观念的转变,为城乡结合地带带来无限商机。
(三) 市场供给分析
到目前为止,贵阳市房地产业还处于成长的初级阶段,开发意识、建筑水平、物业管理等落后沿海发达地区10~15年。自国家实施房改政策以后,贵阳市房地产业发展迅猛,98年后市场出现前所未有的良好状态,开发商从98年前的200多家迅速增至目前的600多家,开发项目一个紧接一个,并且项目单个开发量也越做越大。从去年结束的第五届房地产交易会上看,上10万方的项目就有12个,贵阳市99年房交会参展项目建筑面积共计260万方。,相比而言,供给量增加了一倍之多。另外,以往未被市场消化的,加上去年未参展的项目合计还有约280万方左右,这样,去年整个市场供给量超过800万方,今年年初到现在,又有50多万方的项目被审批通过,而据比方比方信息,贵阳市年商品房消耗量也不过100万方左右,市场的供给量已远远超过了市场的需求量。
从目前市场供应的产品特性来看,具有以下特点:
绝大多数新建楼盘都在“环境”上做文章,卖点不突出,太单一;
市区项目(高层)太多,且集中在市中心一带,价为3000元/M2~4500元/M2;
市内新建多层小区质素较高,价位3000元/M2~4500元/M2 ;
环市线外多层精品小区,虽然价位较低,但其配套设施不太齐全。
市场需求分析
房改以后,由于政策的倾斜和市政方案的迅速落实,贵阳市地产市场空前良好,目前市内房改政策主要有:
住房公积金贷款
住房公积金的实施
存量补贴的发放
按揭贷款(可贷至8成30年)
个人住房贷款
正是这些政策的实施,加大了人们购房的积极性,促成了商品房的需求热潮。另外公房上市,房屋置换这两项政策大大提高了换房率,增加了大量的二次置业者,使得市场需求量快速上升,前两年的需求量虽然发生了一点变化,特别是去年市场需求量增加到185万平方米左右,城郊结合地区和郊区盘一度出现抢购现象,但整个市场的供求关系仍在5:1左右。
项目市场切入点分析
提供有效供给
从上面的供需状况分析可看出市场的现状供需极不平衡,供给已远远超过了需求。因而我们现在入市有一定的风险,这就