房地产新政..doc


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前几日,央行、住建部、银监会联合发文,对二套房首付比例降低至四成。新政规定,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,再次申请商业贷款购买二套普通住房的,最低首付款比例调整为不低于40%;使用住房公积金贷款购买首套普通自住房的,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。
同时,财政部、国家税务总局也下发通知,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
政策一:对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。
解读:二套房首付比例的调整,带来的最大利好在于改善型需求置业的门槛得到大幅降低。门槛的降低,势必带来改善型购房需求的积极释放,市场需求量加大,供不应求,房价必将因此上涨。在涨价前出手购房,正是时候!
政策二:使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。
解读:公积金首付降至二成,势必会打破刚需购房者的观望情绪,刺激市场消化库存,进而导致供不应求,房价势必会因此上扬。
政策三:个人将购买2年以上(含两年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
解读:在两项政策的叠加效应下,购房者尤其是改善置业者的购房成本将大大降低,可以扩大购房需求,转变市场观望情绪,势必引起新一轮的购房热潮。
2008年以来房贷政策变化
2008年:
2009年:首付款比例调整到30%及以上,
2010年:非改善二套房首付比例最低40%
2011年:国八条出台,“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级
2012年:二套房首付比例改为60%,央行两次降准
2013年:“新国五条”颁布,出售自有住房按转让所得20%计征个税
2014年:限购逐步松绑,调整首套房认定标准
2015年:二套房贷款最低首付比例降至四成
带有“救市”性质的楼市“3·30”新政,从“使市场在资源配置中起决定性作用”的逻辑中,对政府的利好已经显而易见,维稳经济、化解债务风险、增加投资、扩大消费、拉长告别“土地财政”的缓冲期、进一步发挥“市场”作用等等。
对银行的利好也很明显,新增房贷直接带来利息的增加、地方债的置换在减轻系统风险的同时又增加新的利息来源、房贷证券化可以将房贷转移至表外,减少负债,增加现金流,可以赚取贷款利率和MBS利率之间差价,甚至通道中介费。上到矿山、冶金、水泥,下到物业、家具和装修,与房地产产业链密切相关的数十个行业,利好已被历史实践反复证明了。如果房贷证券化能够顺利撬动,房地产就将进入新金融时代,包括证券行业在内的几乎所有金融产业都将收获利好。
当然,楼市新政影响最直接的,就是开发商和购房者。对开发商来说,楼市“3·30”新政既是助力逃命的新政,也是助力发展的新政。对购房者来说,也一样,既是助力逃命的新政,也是助力购房的新政。
另外,对投资者、投机者来说,最重要的就是新政能让楼市热多久了。能够热多久,首先取决于市场对新政的响应程度;其次取决于后续还有可能的救市政策,如进一步降息降准、房贷利率打折、减免个人所得税等;最后取决于高悬的房产税利剑何时落地、以什么样的方式落地。
事件:3 月30 日下午,央行、住建部与银监会召开新闻发布会,发布了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》;同时财政部也在官网公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。(两大通知具体内容见后面附文)简评:几大部委一起出台房地产市场放松政策,虽然此前已有所预期,但放松力度超出预期。总体来看,我们认为两大通知文件出台目的,主要是意欲通过提振购房刚需来消化房地产库存、稳定房价预期,从而起到稳增长与控风险并举的作用。但我们预计其效果可能会加剧房地产市场的区域分化,短期或有一定稳增长效果,但仍难扭转整体房地产投资增速下行的趋势。政策意图托底经济,降低风险,但亦或加剧区域分化,一线城市房地产市场短期受益更明显。
新政或将加剧房地产市场区域分化,其中一线城市受益更明显。高库存之下,一线城市房价止跌回升可期,二线城市房价左右摇摆,三四线城市房价稳中有降,房价分化的“主旋律”难有变化。
从70 大中城市新建住宅价格指数来看,其中一线城市的价格指数明显比二三线坚挺。另外从我们跟踪的库存以及成交数据来看,一线城市的库存压力也要明显小于二三线城市。库存与价格的相对优势,背后的原因是一线城市新增人口规模较大导致住房需求相对旺盛的支撑。例

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  • 时间2018-06-24