昆明中天漫城整盘营销思考.ppt

2010年营销执行方案
2010年3月8日
谨呈:昆明兆新城房地产有限公司
红魔方地产机构
编写:林浪
报告需要达成的共识
达成
目标
整盘营销战略
整盘营销操盘思路
一期项目营销策略
01
项目及企业目标?
兆新城品牌发展 ——实现名利双收
品牌
解读
森林糊
大理武庙会
中天国际
世纪花城
中天花园
城投大厦
中天。漫城
中天。中天
项目品牌知名高企业品牌不知名
项目>企业,但企业逐渐知名
企业≥项目,企业项目品牌双赢
兆新城企业背景:
公司是云南省城市基础设施建设投资主体;政府城市建设领域的融资平台;政府城建投资项目的实施主体;政府经营城市的运营主体;承担国有资产的保值增值任务。控股子公司十余个,云南中原实业,以房地产开发为主,销售代理,商业管理,建筑,绿化,物管,绿色产业,投融资为辅的大型实业公司,下设十余个子公司。
一业为主,多元并进,目前已经成为云南少有的几个上市公司之一。
分析项目自身的优势和劣势
02
项目本体情况预判
01
客户目标
兆新城房地产公司需要通过本项目实现名利双收
本体情况解析
宏观趋势判断
市场板块预判
大盘案例借鉴
优越的地理位置使它从一个不起眼的配角摇身变成新昆明规划的主角、连接主城和新城的主干道沿线、相对成熟区域、大规模低密度房地产项目
项目
属性
属性
诠释
区位属性
滇池渡假区\省级党政机关迁至广福路
高起点规划,热点开发区域
连接主城和新城的主干道沿线
距离昆明市区15分钟车程
与城市联系紧密
可以辐射市区置业人口
轨道地铁2号线
引导郊区化置业
距离云南民族村,海埂公园等著名景点4公里
有助于区域形象的提升
临近呈贡新城及滇池渡假区核心区域
持续发展的核心动力
项目属性
占地约274336平米,
13万平米的商业及商务规划
低密度大盘社区
可以成为项目增值的手段之一
紧邻城市主干道广福路
可达性好、交通便捷
周边旧村、工厂、空地为主
周边较为陌生,周边生活配套相对缺乏
规划地中间有南北走向的国有河道
可改造、可利用的景观资源,但非稀缺性资源
产品定位:BOUTIQUE概念植入社区配套、具体表现,漫城生活理念体现整城规划及住宅产品
项目
认知
右城:安静私密,稀缺板式住宅
左城:优美舒适,精致社区之享
规划布局:左中右城布局,
左右城为板式居住区,中城为商业商务空间,稀缺与精致共存
道路系统:步行化社区
车辆由外部直接进入地下车库,社区内部全为布道
绿化系统:高低错落,结合建筑,同时水绿结合
产品本体:简约现代建筑风格
小高层:南北通透、两房和三房,南北通透,方正,赠送入户花园、入户阳台等面积
社区配套:星级写字楼、大型商业街、泛会所、小学,幼儿园、生鲜超市、会议中心
商业及办公区
户型面积:小高层多舒适型产品,主要以70--90平方米两房产品,%,%
项目
认知
房型
户型
面积
套数
套比
面积和
面积比
小计
3房
A1

348
%

%
%
3房
A2

348
%

%
3房
B1

72
%
7740
%
%
2房
B2

72
%

%
3房
B3

72
%

%
2房
C1

44
%

%
%
2房
C2

69
%

%
2房
C3

23
%

%
4房
C4

23
%

%
2房
C5

2
%

%
%
3房
D1

418
%
44099
%
2房
D2

456
%

%
2房
D3

456
%

%
3房
D4

456
%

%
3房
D5

38
%
3857
%
%
2房