昆明云路项目策划建议书.doc

目录


(STRENGTH――项目优势分析)
(WEAKNESS――项目劣势分析)
(OPPORTUNITY――项目市场机会分析)
(THREAT――项目市场威胁分析)









项目优势
项目位于昆明市中心城区,是南北向中轴线北京路的繁华区域,交通非常方便,属黄金地段;
市政配套设施齐全,生活配套完善,临路而不靠路,是市区内住宅开发的较佳区域;
项目地块周边生活与教育的配套设施便利性完善,城市的发展使城区土地日趋减少,物业升值潜力巨大;
开发商组合具有较强的开发实力和建设经验。

,给规划布局带来一定的制约;
,建设涉及市政供电、自来水、煤气管路的动迁;
,影响景观效果,北侧农民住宅区对今后建设和居住会有一定的影响;
(日化厂大门至北京路约50米路段)外环境杂乱
项目的市场机会
:住房改革的深入使社会上形成一批新生购买阶层;经济发展和新家庭的新增住房需求;区位优势导引的二次置业需求;三口之家为子女教育和生活便利性的考虑而产生的置业需求;
(月收入在5000元以上,年龄在30-45岁之间)的从商人员或追求高品位生活的高级从业人员需求比例:愿意购买市中心住宅的约占48%;
;
,市区内同类区段近期暂无纯小高层楼盘开发,为项目提供了一个特质性市场空间基础条件。

,昆明市场房产供给同质化情况严重,12月份冬季房展会将有数个新盘推出,住宅市场阶段性的针对主流消费层的竞争会比较激烈;
,品牌的成功树立之后,销售出现较好势头,优势明显;
,给销售定位带来一定难度。
小结:
通过项目自身条件和市场环境四个层面的分析,我们可以看到项目具备较好的区位条件和市场需求层面,应从以下几方面着手:
,打造中上水平家庭舒适便利、品质生活的居住区,以高品质楼盘形象进入市场;
,对期望的需求和隐性需求有清晰的分析,使产品定位具有较强的针对性和鲜明的个性特征;
,对实做细节多做考虑,通过环境、质量、服务、人性化等方面项目品牌的塑造,确立专业、正规、负责的企业品牌形象;
,注重人与自然、人与建筑、人与人的和谐;以满足人的舒适感为基础,使建筑从平面摆布到细部处理最有利于家居生活;
,抢占市场先机,价格策略:好地段、好房子、中等价位,逐步实现低开高走。


根据项目的基础条件和开发商的要求,可初步确定:本项目建设电梯小高层住宅区,按此类项目的客户指向性和
区位生活便利性特点,建议以提升生活品质和未来生活愿景为主体来进行考虑,命名结合开发商的现有品牌和发展,建议从以下命名中筛选:
项目名:小高层电梯公寓-------“路德翠庭”绿色生态住宅
小高层电梯公寓-------“云路香榭”都市田园
小高层电梯公寓-------“水晶宫”自然生态住宅
小高层电梯公寓-------“云中漫步”生态休闲雅居
小高层电梯公寓-------“凤凰双栖”新世纪之恋
小高层电梯公寓-------“三原色”阳光地带
小高层电梯公寓-------“阳光丽景”都市新生活
小高层电梯公寓-------“都市名居”现代城市精英住宅
小高层电梯公寓-------“云露嘉园”现代城市精英住宅

通过我公司对昆明市居民未来购房消费心理的调查,现阶段市场购买行为有以下特点:
近年来北市区市政建设发展较快,开发项目较多,规划布局合理,人气渐旺,交通便利,随着北辰小区、金实小区、市政府小区、省政府小区等重点住宅小区的开发,吸引力较大;另外,由于市中心区交通便利,生活配套设施齐全,特别考虑到孩子教育问题,30-45岁的消费层对于城市中心区仍是首选;
在此