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上海房地产市场综述
宏观市场综述
上海房地产市场从上世纪80年代末至今,大致走过了一条“短暂急速发展—遭遇调整回落—缓步回升—快速抬升”的道路。目前上海的房地产市场,处于经过了一年多房价迅速抬升的阶段。近期,政策有些利空影响,后市处于观望状态。
90年代初期,房地产行业迎来第一个高峰,但此轮潜藏着问题的高峰,在1993年的产业调控下,迅速走向低谷。不仅商品房销售速度放慢,同时,房价也大幅下降,甚至于出现开发商腰斩“房价”以求脱身的局面。这一轮的产业调整还“诞生”了数量众多的烂尾停工项目。
在随后1994—1996的三年里,市场似乎进入了一个“冰封期”,全市商品房销售率始终在50—60%之间徘徊,%。值得注意的是,政府在1997年将住宅产业列入了支柱产业,也就是从这一年起,当年批准预售和当年预售登记的“力量对比”趋势发生了根本性的逆转。预售登记面积在随后的几年内逐渐追上当年批准预售面积,并于2001年起超越了批准预售的面积。从图表中可以看出:自2000年起,当年的登记预售面积基本或略超过批准预售面积,整个市场展现出明显的供销两旺态势。
令人吃惊的是,2003年似乎再度出现了“供大于求”的局面——㎡!但应该看到2003年第四季度,尤其是年底之前,出现了大量的批准预售的商品房。此轮集中爆发的供应,在年内并没有留出从容消化所需的时间,因此,必然有极大部分是在2004年初成交消化。
从房地资源网()公布的2004年一季度商品房批准预售及登记预售的面积来看,㎡,㎡,㎡。可见,2004年初已有消化2003年底集中供应的现象出现。
鉴于此,我司认为:
2003年出现的“批准预售面积>预售登记面积”的现象,尚不至于证明整个市场已经处于“供大于求”的局势。
从总体来看,市场供求两旺的局面依然没有发生改变。
商品房销售价格情况分析
2003年12月,上海住宅平均销售价格为6650元/㎡,相对于2002年12月5392元/㎡的均值,%。
从2003年上海住宅平均销售价格的走势来看,前5个月处于稳步盘升状态,6月份开始出现爆发性上涨,此后房价便一路走高。而各楼盘则呈现不同价位段楼盘梯度上移的特征。
由于上海住宅平均销售价格在全市均价的统计上,采用以22个区域为单位的方法,在开发边远化的情况下,单一楼盘的前后期涨幅事实上会大于平均幅度。这一涨势在原先房价相对较低的郊县楼盘中尤为明显,当令人关注。
虽然近一、二月来连续出台的期房限转、网上公示、紧缩信贷等调控政策,对消费心态及房价预期产生不容忽视的负面影响,且第一季度房屋交易量同比去年第一季度、还比去年第四季度均有所下降。但由于2004年第一季度全市商品房供应同比去年有所下降,从我司近期对相关区域内楼盘了解到的报价上看,房价仍在继续上扬。
因此,我司认为:尽管调控政策带来了负面影响,但房价依然经受住了考验,短期内下调的可能性很小。
重大市场特征分析——郊县行情上涨
根据上海市房地局公布的2003年商品房供应数据显示,上海市商品房批准预售面积全年总量达3366万㎡。其中,松江、青浦、嘉定、崇明、南汇、奉贤、金山等远郊7个区县的商品房批准预售面积达到845万㎡,约占全市总量的四分之一。
㎡,其中,,占全市总量不到10%。对比两组数据,我们发现,2003年,市区12个行政区的商品房供应量增长了7%,而远郊7个区县的增幅达到230%以上,发展十分迅猛。
可见:2003年以来,受城镇化和住宅开发边远化的双重影响,远郊的市场份额正呈几何级数增长。
2003年—04年房地产市场相关政策法规介绍
“一城九镇”将调整为“三城九镇”/2003年11月《东方早报》
近日,在一项名为《城市规划与设计质量》研讨会上,上海市城市建设规划管理局副局长伍江说,上海市将用新城来分流中心城人口。上海市希望在17年内,通过各种疏解手段,最终将中心城人口控制在800万人。上海市中心城是指外环线以内约670平方公里地区,目前这一地区已经人满为患,达到了911万。
上海10月22日公布的城市规划,将新城“目从一个增加到三个,包括松江新城、临港新城和嘉定-安亭新城。值得注意的是,新城的概念,“不是传统意义上的卫星城,而是依托重大产业项目和市政基础设施建设的新型都市”。其中最令人关注的是对临港新城,有关人士表示,新城的产业效应,是比交通更重要的吸引人口入驻的砝码。
根据市委市政府的规划,临港新城将成为上海中心城的辅城