武田-房地产开发流程.doc

一、投资决策环节
●目的
本环节旨在通过在投资决策前对项目资源和时空环境进行评估,从经济角度评估项目的可行程度,得出项目实施的可行性研究报告,为决策者是否投资开发提供决策依据。
●工作模块
项目资源评估模块
对意向地块进行整合性分析,获取项目开发的实物证据。
项目可行性研究模块
对意向地块进行模拟经济评估,预测项目的赢利能力,为投资决策提供数字依据。
项目时空环境评估模块
从时空环境的角度论证地块的资源价值、开发方向、可选用程度等,为投资决策提供时空环境依据。
●工作流程
第一步:意向地块确定
第二步:进行项目资源评估及初步整合
第三步:初步可行性研究,初步预测项目发展风险及利润,确定项目立项的可能性
第四步:可行性方案研究:编写可行性研究报告,确定项目开发模型,上报银行及政府,争取立项及银行贷款

意向地块确定
投资决策流程
项目研究小组成立
策划人员
设计人员
财务人员
项目资源评估
时空资源评估
价值维评估
文化维评估
发展维评估
经济维评估
筹备研究组
制定研究计划
初步可行性
研究
风险性分析
动态资金缺口分析评估
静态技术经济指标分析
动态技术经济指标分析
可行性方案研究
用于政府报建的
地块发展可行性发展
用于银行贷款的
地块发展可行性方案
1、投资决策三大模块
(1)项目资源评估模块
评估内容与作用
通过对意向地块的各种资源进行整合性分析,获取项目开发的实物证据。
评估指标
a、宏观经济评估指标
房地产投资客及投资比例、国内生产总值、人均GDP、消费总额、固定资产投资、银行贷款年末余额、居民储蓄存款余额、人均可支配收入、恩格尔系数
b、中观经济评估指标
商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售额、商品房销售面积、商品房空置面积及空置率、房地产市场价格指标及分布
c、城市文化评估指标
城市的经济、交通地理优势、城市人文研究、城市人文研究、城市综合竞争力、历史文脉的研究
d、自身价值评估指标
地形地貌、地质条件、地块内及周边的自然景观资源、地块周边的城市配套状况
e、城市发展评估指标
总体规划要点、城市重点发展方向及其规划、项目区域和地段内的规划详细情况、规划变更因素
(2)项目可行性研究模块
A、研究内容
在具体实施某一投资建设方案前,对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究和评价,以预测项目的赢利能力。
B、基本阶段
第一阶段:投资机会研究
一般投资机会研究:以区域为研究对象,圈定大的经济区域内的具发展潜力的地块;
具体投资机会研究:以地块为研究对象,集中论证地块在近、远期内的发展机会及概率。
第二阶段:初步可行性研究
分析投资机会研究的结论,初步判断项目投资是否可行,并决定下一步具体研究。
第三阶段:详细可行性研究
对拟投资项目进行全面的技术经济论证,并针对具体地块及市场现状建设开发投资模型,对建设投资、成本费用、现金流量等进行精确控制。
可行性研究报告内容框架
项目总论
项目背景
项目背景
项目投资和市场研究
场研究
市场宏观背景
区域市场分析
项目分析及评价
场研究
地块解析
SWOT分析
市场定位及项目评估
场研究
项目定位
方案评估意见
开发进度安排
场研究
工程计划说明
施工横道图
投资估算与资金筹措
场研究
总投资估算
资金筹措
投资使用计划
销售及经营收入测定
场研究
各物业销售收入估算算算
销售回款计划
资金来源与运用
销售利润
财务与敏感性分析
场研究
赢利能力分析
项目研究性分析
社会效益和影响分析
结论与建议
场研究
结论性意见
主要问题和解决方法
风险及防范
项目名称市场预测
开发公司项目建设进度
可行性研究单位投资估算和资金筹措
研究依据项目综合评价结论
项目建设规模和内容
项目开发手续

全国投资环境区域市场界定
X市场投资宏观背景供给分析
区域发展及前景预测需求分析
宏观市场与本项目发展借鉴竞争分析
典型物业调查
市场分析有关结论
项目评价
交通条件
交通条件
地形、地势
水、电、气保障
规划限制条件

固定资产投资总额资金来源投资使用计划
流动资金估算筹备方案借款偿还计划
(3)项目时空环境评估模块
A、研究内容:对意向地块进行时空环境分析,从时空环境的角度谁地块的资源价值及地块的开发方向、可利用程度。
B、地块时空环境策划设计步骤
(1)天时
从时运评估项目应如何立座、朝向为最佳;通过对时间轴的计算,分析项目地块的吉凶衰旺及发福时效。
(2)地利
从