武鸣县恒泰丽园商业定位及营销推广建议 上.ppt

【引领新商业引爆新财富】
禄和置业
2011-10-28
商业地产简介
商业地产发展现状
武鸣县商业市场环境概况
区域竞争分析
项目解析及定位
项目业态规划
项目销售与招商规划
营销推广建议
费用预算
目录
商业地产简介
商业地产概念
商业地产的概念是有广义和狭义之分的。从广义概念上讲,商业地产是指各种分生产性、非住宅型
物业,包括写字楼、酒店、会议中心及商业服务经营场所等。而狭义的商业地产概念是专指用于商
业服务业经营用途的物业形式,包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。
按存在形式分可分为:大型综合购物中心、商业区、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商
业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、
体育经营设施、公用(设施转化)经营设施等。
在存在形式上,按照一些标准还可以进行细分;
按属性可分为:大型商厦、专业市场、小区商铺等;
按建筑形式可分为:独立商业大厦、住宅区商铺、临街商铺、步行街商铺、地下商城等;
按用途可分为:办公楼、批发及商贸中心、餐饮及美食广场等;
按经营方式可分为:统一经营物业、分散经营物业、综合性经营物业、单一经营物业等。
商业地产分类
商业地产运营的核心
运营的盈利来源不是靠自身对消费产品的经营,而是通过良好的运营手段形成旺盛的目标客流,让每个在内经营的商户良好的销售业绩,从而能够向运营者及时足额地缴纳租金和物业管理等相关费用,保证收益实现。将通过现有商户的良好表现,吸引更优质的租户,提升租金水平,调整租户结构,从而实现运营收益的不断增长
商业地产项目,整合了金融、地产、物业和商业的庞大产业链
条,并且通过消费者的长期重复的消费行为,实现整个产业链
条的持续更新和市场流通。最终实现项目的保值和增值
销售
优势
劣势
直接销售
发展商省事、麻烦少、没有负担,利润高,回笼资金快;
商铺没有附加值,价格缺乏支撑品牌商家租金较低,业主不接受,很难有品牌商家进驻,不利于商业做旺销售有一定难度大、周期存在不确定因素
带租约销售
减少业主招商环节,对中小投资者具有较大的吸引力;
发展商为了做旺商业,以非常优惠的租金引进主力商家,但转租约时买家不会接受,商铺容易滞销招商需要一定时间周期,有可能错过最佳销售时机
返租销售
快速实现销售,资金能快速回笼;
统一经营利于商业的统一形象
易形成商业氛围,保障商业做旺
返租补贴返算回了商铺售价里,公布均价提高了,投资者易觉得贵;
返租后,发展商要承担起统一运营职责,客观上增加了发展商的工作量;返租存在一定程度政策和法律风险。
商业地产几种操作模式
房地产信托投资基金(REITs)是当地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式
不销售
优势
劣势
只租不售自身持有
市场坐旺后销售,更能实现利润最大化
周期较长,经验管理成本过高,需要专人专职负责运营;
Reits上市
REITs作为一种基金,具有风险分散化和管理专业化的优势通过对不同地区和不同类型的房地产项目及业务的组合,REITs在保持一定收益水平的同时,有效降低投资风险。
目前市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上,纯房地产项目的信托产品很少。
广西商业地产发展现状
2010年主流房企年报中,不约而同地将商业地产作为其一大亮点加以阐述。万科、中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的房企,均成立了商业地产运营中心,并表示未来住宅与投资型物业的比例达到2:8或3:7。
广西的商业地产主要集中在南宁和北部湾三城市、柳州、玉林等地,广西有独特的地理位置,但是广西商业一直呈现分散的状态,呈“多中心”的状态;
-----商业地产未来发展方向
以柳州为中心的商铺长期占据了广西的半壁江山,其次是玉林。玉林是如何形成,这有很深厚的原因,玉林在广西称之为广西的“温州人”,经商能力特别强。从市场的发展看,玉林拥有全国第三大中药材市场,也拥有辉煌一时的工业品市场。商品的辐射力完全影响到城市的定位,城市的张力取决于商业。而南宁作为广西城镇中心,因为地理位置,也因为历史的原因,长久以来作为祖国的南大门南宁一直是与越南结交最近的一个城市,并且南宁到友谊关道路比较平坦,这也影响了国家对南宁的发展定位。
整体表现多中心发展
纵观前几年,南宁市商业地产03、04年很大,到04年就开始下降。从相关信息来看,2004年、2005年新增商业经营面积累计160万平方米,完成投资约170亿元。至2005年底,南宁市已比原计划提前十至十五年实现了商贸基础设施建